تم التحديث 11 شهر عن طريق mesfer_admin

 

مجلس الوزراء

قانون رقم 118 لسنة 2023 بشان تأسيس شركات انشاء المدن أو مناطق سكنيه وتنميتها اقتصاديا

 

– بعد الاطلاع على الدستور،

– وعلى الأمر الأميري الصادر بتاريخ 10 ربيع الآخـر 1443هـ الـمـوافـق 15 نوفمبر 2021م بالاستعانة بسمو ولي العهـد لممارسة بعض اختصاصات الأمير الدستورية،

– وعلى المرسوم الأميري رقم (5) لسنة 1959 بقانون التسجيل العقاري والقوانين المعدلة له،

– وعلى القانون رقم (30) لسنة 1964 بإنشاء ديوان المحاسبة والقوانين المعدلة له،

– وعلى القانون رقم (30) لسنة 1965 بإنشاء بنك الائتمان الكويتي والقوانين العدلة له

– وعلى القانون رقم (32) لسنة 1968 في شأن النقد وبنك الكويت المركزي وتنظيم المهنة المصرفية والقوانين المعدلة له،

– وعلى القانون رقم (18) لسنة 1969 في شأن تحديد أملاك الدولة خارج خط التنظيم العام والقوانين المعدلة له،

– وعلى المرسوم بالقانون رقم (31) لسنة 1978 بقواعـد إعـداد الميزانيات العامـة والرقابة على تنفيذها والحساب الختامي والقوانين المعدلة له،

– وعلى المرسـوم بالقانون رقم (67) لسنة 1980 بإصدار القانون المدني، المعـدل بالقانون رقم (15) لسنة 1996،

– وعلى المرسـوم بالقانون رقم (105) لسنة 1980 في شأن نـظـام أمـلاك الدولة والقوانين المعدلة له،

– وعلى القانون رقم (32) لسنة 1982 في شأن نظام المعلومات المدنية،

– وعلى القانون رقم (47) لسنة 1982 بإنشاء الهيئة العامة للاستثمار،

– وعلى الرسوم بالقانون رقم (116) لسنة 1992 في شأن التنظيم الإداري وتحديد الاختصاصات والتفويض فيها،

– وعلى القانون رقم (1) لسنة 1993 بشأن حماية الأموال العامة والقوانين المعدلة له،

– وعلى القانون رقم (47) لسنة 1993 في شـأن الرعايـة السكنية والقوانين الصلة له،

– وعلى القانون رقم (50) لسنة 1994 في شأن استغلال القسائم والبيوت المخصصة لأغراض السكن الخاص المعدل بالقانون رقم (8) لسنة 2008،

– وعلى القانون رقم (27) لسنة 1995 في شأن إسهام نشاط القطاع الخاص في تعمير الأراضي الفضاء المملوكة للدولة لأغراض الرعاية السكنية والقوانين المعدلة له،

– وعلى القانون رقم (7) لسنة 2010 بشأن إنشاء هيئة أسواق المال وتنظيم نشاط الأوراق المالية والقوانين المعدلة له،

– وعلى القانون رقم (98) لسنة 2013 في شأن الصندوق الوطني لرعاية وتنمية المشروعات الصغيرة والمتوسطة والقوانين المعدلة له،

– وعلى القانون رقم (109) لسنة 2013 بشأن إنشاء الهيئة العامة للقوى العاملة،

– وعلى القانون رقم (116) لسنة 2013 في شأن تشجيع الاستثمار المباشـر في دولة الكويت،

– وعلى القانون رقم (42) لسنة 2014 في شأن إصدار قانون حماية البيئة المعـدل بالقانون رقم (99) لسنة 2015،

– وعلى القانـون رقـم (116) لسنة 2014 بشـأن الشـــراكة بين القطـاعين العـام والخاص،

– وعلى القانون رقم (1) لسنة 2016 بإصدار قانون الشركات والقوانين المعدلة له،

– وعلى القانون رقم (33) لسنة 2016 بشأن بلدية الكويت المعدل بالقانون رقم (1) لسنة 2018،

– وعلى القانون رقم (49) لسنة 2016 بشأن المناقصات العامة، المعدل بالقانون رقم (74) لسنة 2019،

– وعلى القانون رقم (21) لسنة 2019 في شأن نظام السجل العيني،

– وعلى القانون رقم (10) لسنة 2020 بشأن التوثيق،

وافق مجلس الأمة على القانون الآتي نصه وقد صدقنا عليه وأصدرناه:

 

الفصل الأول

تعريفات

مادة (1)

في تطبيق أحكـام هـذا القـانون، يكـون للكلمات والعبارات الآتيـة المعنـى المـبين قرين كل منها، ما لم يقتض السياق معنى آخرا

الوزير: الوزير المختص بشئون الاسكان.

المؤسسة: المؤسسة العامة للرعاية السكنية.

مجلس الإدارة: مجلس إدارة المؤسسة.

الشركة: شـركة إنشـاء المـدن أو المناطق السكنية الـتي يـتم تأسيسها والترخيص لهـا بمزاولة العمـل بموجـب عـقـد مـبرم بينها وبين المؤسسـة لتنميـة مـشـروع محـدد وفقا لأحكام هذا القانون.

المدينـة السـكنية: كـل تجمـع حـضـري يتقـرر إنشـاؤه بمقتضـى أحـكـام هـذا القـانـون بموجـب عـقـد تسليم رسمـي لشـركات إنشـاء المـدن السكنية علـى الأراضـي المخصصة للمؤسسـة، وتتضـمن مناطق سكنية وأراضـي غـير مخصصـة للرعايـة السكنية.

المنطقـة السـكنية: هـي المنطقة المخصصة لإنشـاء الوحـدات السكنية لأصحاب الطلبـات الإسكانية والمواطنين وفقا للتنظيم الوارد في هذا القانون.

الأراضـي غـير المخصصـة لأغـراض الرعايـة السـكنية: هـي الأراضـي الـتي تشمل الأنشـطة غير الداخلـة بالرعاية السكنية، كالأنشطة الاستثمارية والتجاريـة وغيرهـا مـن الأنشطة الأخرى.

البنيـة الأساسية: مجموعـة الأنظمـة المعتمـدة مـن المؤسسـة الـتي تساهم في تحقيـق الركيزة الأساسية لنمـو المدينة أو المنطقة السكنية وازدهارهـا واسـتدامة الحيـاة فيهـا، وتشمل إنشـاء خطـوط شبكات المياه بأنواعهـا (العذبـة وقليلـة الملوحـة)، وشبكات الصـرف الصـحي مـن مـواقـع التجمعات البشرية بالمدينـة مـن مناطقهـا السكنية والتجارية والصناعية وغيرهـا، ومحطـات تنقيـة الصـرف الصحي وشبكة تصريف مياه الأمطار وتخزينهـا، وشبكة الاتصالات وتكنولوجيـا المعلومات التكيـة وذات الجهد المنخفض والألياف الضـوئية والتبريد المركزي للضواحي ومصـادر توليد الطاقة والكهرباء ومحولاتهـا الرئيسية والفرعيـة وإنارة الطرق وشبكة طرق المدينة أو المنطقة السكنية الداخلية والعامـة والمسطحات المائية الصناعية والخضراء التجميلية والاعلانات التجاريـة والنظافـة العامـة وتحصيل رسومها، وربـط جميـع تلـك المكونـات مـع أجـزاء المدينة أو المنطقة السكنية المختلفة.

المرافق العامة: مجموعـة المباني والمنشآت الـتي تـقـام علـى مسـاحة معينة في المدينـة أو المنطقة السكنية، وتشمل مقـار الجهات الحكومية كمخافر الشـرطة، ومراكـز الإطفـاء العـام، والمـدارس والجامعـات والمعاهـد الحكوميـة وفروعهـا، والمساجد ومســاكن أئمتهـا، ومراكـز رعايـة الشـباب، والمستوصفات والمراكز الصحية والمستشفيات، وغيرها مما يبين تفصيلا في كراسة الشروط.

كراسـة الشـروط: هـي كراسـة الشـروط المرجعيـة الـتي تتضمن المعايير المعـدة مـن المؤسسـة بحسـب طبيعـة كـل مـشـروع ويتم اعتمادهـا مـن قبـل مجلـس الإدارة لاستدراج عـروض الـراغبين بالاستثمار في المشـاريـع الـتـي يـتم طرحهـا تنفيـذا لأحكام هذا القانون.

الصندوق الوطني: الصندوق الوطني لرعاية وتنمية المشروعات الصغيرة والمتوسطة.

حاضنات الأعمـال: جهـة تقـدم خـدمات لأصحاب المشاريع الصغيرة والمتوسطة الممـولين مـن قبـل الصـندوق الوطني لتـوفر لهـم بيئـة عمـل مناسـبة خلال السنوات الأولى من عمر مشاريعهم بهدف زيادة فرص نجاحهم ونمو نشاطهم.

البيع على المخطط: بيع الوحدات العقارية المفرزة على المخطط قبل إنشائها.

الوحـدة العقاريـة: وحـدة (سكنية أو استثمارية أو تجاريـة أو صناعية أو مشـتركة

وغيرهـا لهـا حـدود ومـسـاحة معينـة، سـواء كانـت مستقلة أو جـزء مـن عـقـار وسواء كانت موجودة على الطبيعة أو مقترحة على المخطط.

المخططـات: الرسـومات والمخططـات العمرانيـة والتخطيطيـة الهندسية والمعماريـة العامـة والتفصيلية لكافـة المشـاريع وتعتمـد مـن المؤسسـة سـواء للاستعمالات (سكني، تجـاري، استثماري صناعي وغيرهـا) أو البنية الأساسية أو المرافـق

حساب الضمان: الحساب المصرفي الخاص بالمشروع والذي تودع فيـه المبالغ المدفوعـة مـن الشترين للوحدات العقارية المباعة على المخطط.

أمين الحساب البنك أو المصـرف الـذي يـتـول إدارة حسـاب الضمان وفـق أحكـام هـذا القانون.

المستثمر: شخص اعتبـاري سـواء شـركة مساهمة مدرجة في بورصـة الأوراق الماليـة أو تحالف شـركات محلية وأجنبية أو أي منهمـا، أو شـركات غير كويتية متخصصة بـدون وكيـل محـلـي ولهـا كـيـان في الكويـت عـن طريـق هيئـة تشجيع الاستثمار المباشر، والـتـي يـتم اعتمـاد تأهيلـهـا مـن مجلس الإدارة لتقـديم عطـاء عـلـى أحـد المشاريع على أن تحدد اللائحة الضوابط والشروط لكل مشروع .

المشـروع: مدينـة سكنية متكاملة أو منطقة سكنية تقوم بتشييدها شـركات أنشـاء مـدن أو منـاطق سكنية علـى الأراضـي المخصصـة للمؤسسـة بموجـب أحكـام هـذا القانون.

عقـد المشـروع: مجموعـة الاتفاقيـات الـتـي يـتعين إبرامهـا بشـأن تنفيـذ أحـد المشـاريـع الـتي تطرح وفقا لأحكام هذا القانون.

اللائحة: اللائحة التنفيذية لهذا القانون.

 

الفصل الثاني

الأحكام المتعلقة بتأسيس شركات إنشاء مدن

أو مناطق سكنية وتنميتها اقتصادياً

مادة (2)

تلتـزم المؤسسـة – بمقتضـى أحـكـام هـذا القانون – بإنشـاء شـركات مساهمة عامـة تختلف نسـبة التملـك فيهـا ومواعيـد اكتتابهـا بحسـب طبيعـة المشـروع ووفـق دراسـات الجـدوى الاقتصـادية، وشـركات أخـرى للمشـاريـع الـتي تقـل كلفتهـا الإجماليـة عـن الحـدود المنصوص عليهـا في الـقـانـون رقـم (116) لسنة 2014 بشـأن الشـراكة بـين القطاعين العام والخاص لإنشاء مدينـة سكنية متكاملة أو منطقة سكنية او اكثـر على الأراضي المخصصة للمؤسسة لتشييدها وفـق افضل الممارسات العالية في مجـال التنمية العمرانية للمدن والمناطق الذكيـة المستدامة والمعايير البينية المليئـة وتسلم إليها بموجب عقد الشروع. علـى أن تـكـون الأنظمـة الأساسية للشركات متوافقـة مـع أحكـام الشـريعة الإسلامية.

 

مادة (3)

يحـدد رأس مـال كـل شـركة تنشأ وفـق أحكـام هـذا القانون بحسب تكلفـة وطبيعـة المشـروع ووفـق دراسـات الجـدوى الاقتصادية لهـا، وتخصـص أسـهـم كـل شـركة مساهمة على النحو المبين في المادة الخامسة من هذا القانون.

وتلتزم المؤسسـة قبـل الـدعوة إلى الاكتتاب العـام في هـذه الشركات بإعـداد دراسـة الجدوى الاقتصادية ونشـر ملخصها لشركة المشروع المراد تأسيسها ومخططـات المـدن أو المناطق السكنية التي ستكون محـلا لتنفيذها موضحا في كـل منهـا تخطيطهـا الحضـري المعتمـد مـن قبـل المؤسسـة مـن حيـث المساحات السكنية والمساحات الأخـرى كالمساحات الخدميـة أو الثقافيـة أو التجاريـة أو الاستثمارية أو الزراعيـة أو الحرفيـة أو الصناعية أو الترفيهيـة أو المسطحات المائيـة أو الزراعيـة التجميليـة وغيرهـا مـمـا يـرد في تخطيطهـا الحضـري المعتمـد مـع بيـان أعـداد الوحـدات السكنية المزمـع إنجازهـا والمرافـق المختلفة المقرر إنشاؤها على كل قطاع من قطاعات المدينة أو المنطقة.

 

مادة (4)

يجـوز بـنـاء عـلـى دراسـة الجـدوى الاقتصـادية، أن تتحمـل المؤسسـة جـزء مـن تكلفـة إنشـاء وإنجـاز البنيـة الأساسية والمباني العامـة وتكلفـة وحـدات الرعاية السكنية، وفقا لأحكـام المـادة (3) مـن هـذا القـانـون، وتحـدد القيم الماليـة الـتي ستصـرف للشـركة للمساهمة ومواعيـد صـرفها في مستندات الطرح على أن تصرف حسب نسب الإنجـاز والتسليم مـن خـلال المؤسسـة للجهات الحكومية المختصة، ويقـع بـاطلا بطلانـا مطلقا إجراء أي تعديل على القيم المالية سواء بالزيادة أو النقص بعد الترسية.

 

مادة (5)

تخصـص بقـرار مـن مـجلـس الإدارة وفقـا للراسـة الجـدوى الاقتصـادية أسـهم الشركات المساهمة العامة على النحو الآتي:

1- نسبة لا تقـل عـن (25%) ولا تزيـد علـى (50) تطـرح للاكتتاب العام لجميـع المواطنين.

2- نسبة لا تقـل عـن (6%) ولا تزيـد علـى (24%) للمؤسسـة والجهات الحكوميـة الـتي يـحـق لـهـا تملـك الأسهم، ولا يجوز التصرف في هـذه الأسهم حتـى الانتهـاء مـن بيع آخر وحدة سكنية لصاحب طلب إسكاني.

3- نسبة لا تقـل عـن (26%) ولا تزيـد علـى (49%) للمستثمر صـاحب العطـاء الأفضـل وفقـا للمعايير الـواردة في المـادة (7) مـن هـذا القـانـون، وتـؤول المبـالغ الناتجـة عـن الاكتتـاب بهـذه الأسـهم بالزيـادة علـى القيمـة الإسميـة للسـهم إلى المؤسسة.

وتـتـم الـدعـوة عـن طـريـق الجريدة الرسميـة والوسائل الأخـرى الـتـي تحـددها اللائحة.

 

مادة (6)

تخصـص أسـهـم شـركات المساهمة العامـة لإنشـاء المـدن أو المناطق السكنية لكـل الكويتيين المكتتبين بعـدد مـا اكـتـتـب بـه، فـإن جـاوز عـدد الأسهم المكتتـب بـهـا عـدد الأسهم المطروحة خصصت جميع الأسهم المطروحة بالتساوي بينهم.

ويجوز للمستثمر الفائز الاكتتـاب بـفائض الأسـهـم الـتي لم يكتتـب فيهـا أو لم تسـدد قيمتهـا خـلال الميعـاد المحـدد للاكتتـاب، وكـذلك كسـور الأسهم الناتجـة عـن عمليات التخصيص والتوزيع، وذلك بقيمتها الإسميـة ومـا لا يجـاوز الحد الأعلى لنسبة تملك الأسهم للمستثمر المنصوص عليهـا بالمـادة (5) مـن هـذا القانون، على أن تقوم المؤسسة والجهات الحكومية التي يحق لهـا تملك الأسهم بالاكتتاب بفائض الأسهم المتبقية بعد ذلك.

 

مادة (7)

يجـب أن يخضـع اختيـار المستثمر مـن قبـل المؤسسـة – منـذ اليـوم الأول للطـرح وحتى الترسية – لمبـادئ الشفافية والعلانيـة وحريـة المنافسة وتكافؤ الفرص والمساواة وفقا للقواعد والإجراءات الواردة في هذا القانون وكراسة الشروط.

ويجب أن يشتمل العطاء المقدم من المستثمر على وجه الخصوص العناصر التالية:

1-تحديد الممثل القانوني للمستثمر.

2-العرض الفني، ويشتمل على:

أ-الوسيلة والأسلوب الفـني المقـترح لتنفيـذ المشـروع بحسـب شـروط ووثـائق طرحه.

ب- البرنامج الزمني المقترح لتنفيذ المشروع.

ج المعلومـات والبيانـات والآليـة المقترحـة لمراعـاة مـعـايير المحافظـة علـى البيئـة والأمن والسلامة.

3-العرض المالي، ويشتمل على:

أ -التكاليف المتوقعة لإعداد تصاميم المشروع وإنشائه وتشغيله وصيانته.

ب- تكلفة تمويل المشروع ومصادره.

ج- المردود الاستثماري المتوقع من المشروع.

د-التكلفة المالية على المؤسسة في ضوء المعادلة المعتمدة لترسية المشروع.

 

مادة (8)

يجوز للمسـتثمر التصرف كليا أو جزئها في اسهمه بعد مضي ثلاثـة (3) سنوات على الأقـل مـن تسليم جميع الوحدات السكنية وموافقة المؤسسة، وتحدد كراسة الشروط اشتراطات إجراءات نقل ملكيتها أو التنازل عنها أو التصرف فيها.

ويحظر علـى بـاقي المؤسسين والمواطنين المكتتبين بشـركات إنشـاء المـدن او المناطق السكنية التصرف بالأسهم لحين إدراجهـا في بورصـة الأوراق الماليـة وفـق القواعد الرسمية المقررة في هذا الشأن.

 

مادة (9)

باستثناء مـا يتعلـق بـالنواحي التنظيميـة لا يجـوز إجـراء أي تعـديل علـى

مكونات المشـروع بعـد طـرحـه وفقـا لأحكـام هـذا القـانـون سـواء بزيادة أو تخفيض النسب والمساحات المخصصة للاستعمال التجـاري أو الاستثماري أو الوحـدات السكنية أو غير ذلـك مـن الاستعمالات أو في أي مـن المرافـق والخـدمـات بـاي شـكـل يـؤثر علـى الأسس التي تم بموجبها طرح المشروع.

 

الفصل الثالث

إنشاء المدينة أو المنطقة السكنية وإنجازها

مادة (10)

تلتزم كل شركة على وجه الخصوص بما يلي :

بـدء الأعمـال في إنشاء المدينـة أو المنطقة السكنية وإنجازهـا عـلـى حـدودها المقررة وفـق مخططهـا التنظيمي المعتمـد ورخـص البنـاء الصـادرة مـن قبـل المؤسسـة والانتهاء منها في الموعـد المحـدد مـن قبـل المؤسسـة بموجـب عـقـد المشروع، ويـنـص في العقـد تحديـد مـدة زمنيـة لإنجـاز البنيـة الأساسية للمدينـة أو المنطقـة السكنية بشكل كامـل ويـتـزامـن معهـا بـدء الأشغال في تشييد وحـداتها السكنية على البنى التحتية التي انتهت أعمال تأهيلها بصورة نهائية.

2 -المتابعة والإشراف على تنقية العمال التي اسندتها للغير لإتمامها وفـق المواصفات الفنية العاملة مـن قبـل المؤسسة الإنشاء المدينة أو المنطقة السكنية وانجازها .

3- تقديم تقرير دوري نصف سنوي إلى المؤسسـة تـبين فيـه سـير الأعمـال ونسـب إنجازهـا، وتعدد اللائحـة أسـس إعـداده ومشتملاته ومواعيـد إصـداره وتسليمه والجـزاءات الإدارية والمالية المترتبة على الملاحظات والمخالفـات الـتي ترصـدها المؤسسة ميدانيا ومكتبيا على سير الأعمال وتنفيذها.

4- تسليم المستفيدين منتجـات وحـداتهم السكنية المحجـوزة في التاريخ المحدد بالعقد المبرم معهم، وبالمواصفات الفنية المعتمدة وبالشروط الـتي تم التعاقـد على أساسها، وتحدد اللائحة الالتزامات المناطة بالشركة.

 

مادة (11)

تعـرض شـركات إنشـاء المـدن أو المناطق السكنية – بعـد التنسيق مع المؤسسـة – منتجات الوحدات السكنية في كـل منطقـة سكنية تقـوم بإنشائها وإنجازهـا بمـا يضـمن تـوفير خيارات متنوعـة لمستحقي الرعاية السكنية وفقـا للأولويـة المنظمـة بالقـانـون رقم (47) لسنة 1993 في شأن الرعاية السكنية، وتكون الخيارات كما يلي:

1- القسائم السكنية.

2-الوحدات السكنية الجاهزة.

ويحدد مجلس إدارة الشركة كيفية توزيعها على المنطقة السكنية محل التنفيـذ بعـد اعتماد تصورها النهائي من قبل المؤسسة وفق دراسة الجدوى وطبيعة المشروع، على أن تنفـذ وفق المواصفات الفنية المتفق عليها مع المؤسسة بعـدد مـن النماذج يحددها العقد، وألا تقل مساحة أرض القسيمة أو الوحدات السكنية الجاهزة عن 400 متر مربع.

وتحـدد اللائحـة آليـة اسـتقبال رغبـات مسـتحقي الرعايـة السكنية في تلـك المنطقـة السكنية، وآليـة اختيـار نـمـوذج سكنهم وموقعـه علـى النحـو الـذي توافقـت عليه رغباتهم والمواعيد النهائية لتغيير نوع رغباتهم المقدمة، وكيفية توثيقها، والأحكام المنظمة لسير إجراءات العمل بهذه المادة.

ويجوز للشركة بيع الوحدات السكنية الواقعة بالأراضي غير المخصصة لأغراض الرعاية السكنية على أن تكون الأولوية لمستحقي الرعاية السكنية.

 

مادة (12)

تحدد كراسة الشروط اليـة إصدار شهادات الاستلام لكـل شـركـة عـن كـل مرحلـة مـن مـراحـل الأعمال المنجزة في كـل مـدينـة أو منطقـة سـكنية تتـولى تنفيذها طبقـا للجـدول الزمني المعتمـد لهـا، ويحـدد العقـد إجـراءات المتابعـة والإشـراف علـى كـافـة الأعمال من قبل المؤسسة.

 

الفصل الرابع

العلاقات التعاقدية

مادة (13)

استثناء مـن الـقـانـون رقـم (47) لسنة 1993 المشار إليـه تـحـدد المؤسسـة وفـق دراسـات الجـدوى لكـل مـشـروع حـدود العلاقـة التعاقديـة بـيـن شـركات إنشـاء المـدن أو المناطق السكنية والمستفيدين ومكونـات عـقـد البيـع لمنتجـات الوحـدات السكنية والسقف الأعلى لأسعارها وضـوابط شـرائها وتسويقها في كـل مـدينـة أو منطقـة سـكنية تتولى إنشاءها وإنجازها.

 

مادة (14)

لا يجـوز لأي شـركة تسـويق نمـاذج تصاميم منتجـات وحـداتها السكنية علـى مخطـط المدينـة أو المنطقة السكنية المزمع تنفيـذها إلا بعـد الحصـول علـى موافقـة كتابيـة مسبقة مـن المؤسسـة يحـدد فيهـا مـوعـد التسـويق ومكانـه وأسلوبه، وتفتح المؤسسة حسابا خاصا في أحد البنوك الكويتية يسمى بـ “حساب الضمان” وذلك لكل مشروع على حـده يـودع فيـه المستفيدون مبلغ سعر بيع الوحدات السكنية الباعـة لهم على الخطط على دفعات، وتحدد اللائحـة آليـة ايداع هـذه الـدفعات ومواعيـد تسديدها بمـا يتـزامـن مـع بـدء الشركة للأعمال الإنشائية فيها، وتكـون إدارة العمليات المالية لهذا الحساب تحت إشراف المؤسسة.

وتحدد المؤسسـة لكـل مسـتفيد التـاريخ المقرر لإيـداع مبلــغ سـعر وحدتـه السكنية المباعة له على المخطط والتاريخ المقرر لاستلامها بصورة نهائية.

وتحـدد كراسـة الشـروط تفاصيل حسـاب الضمان وآليـة التصرف في الأمـوال المودعـة والتزامـات أمـين الحساب والحالات المحـددة حصـرا للحجـز عـلـى هـذه الأمـوال وكيفيـة استخدامها وطرق رقابة المؤسسة عليه وكيفية تدقيقه.

 

مادة (15)

بعـد تلبيـة جميـع طلبـات مسـتحقي الرعاية السكنية، وفي حـال وجـود فـائض مـن منتجات الوحـدات السكنية، تقـوم الشـركات – بعـد موافقـة المؤسسـة – بعرضها للبيـع علـى كـافـة المـواطنين بـذات الأسعار المعلـن عنهـا سـلفا بطريـق البيـع المباشـر علـى أن تكـون الأولويـة لمستحقي الرعايـة السـكنية مـن الأسـر الكويتيـة، والمـرأة الكويتيـة المتزوجـة مـن غـيـر كـويـتي ولهـا أولاد، والمرأة الكويتية المتزوجـة مـن غـيـر كـويـتي مـقـيـم في الكويـت ولـيـس لـهـا أولاد، بشـرط أن يكـون قـد انقضـى عـلـى زواجهـا خـمـس سـنوات، والمـرأة الكويتية المطلقة طلاقـا بائنـا والمـرأة الكويتيـة الأرملـة سـواء لهـن أولاد أو ليس لأي مـنهن أولاد والمـرأة الكويتيـة غـير المتزوجـة إذا بلغـت الأربعـين سـنـة، والمواطنين الـذيـن لـيـس لـديهم مسكن، ثـم لجميـع المواطنين، ولا يجوز بيـع تلـك الوحـدات المتبقيـة إلا على الأشخاص الطبيعيين، ولا يحـق لأي مـواطن شـراء أكثـر مـن وحـدة سكنية أيـا كان نوعها، وتحدد اللائحة قواعد وآلية وإجراءات وشروط بيع هذه الوحدات.

وفي جميـع الأحـوال يـكـون شـراء مستحقي الرعايـة السـكنية لهـذه الوحـدات استيفاء للحق في الرعاية السكنية.

 

مادة (16)

مع عدم الأخلال بأحكام المادة السابقة، تبرم شركات إنشاء المدن أو المناطق السكنية مع المستفيدين – تحت إدارة المؤسسة وإشرافها – عقد بيع أي منتج  من وحداتها السكنية وفـق نموذج عقد تحدده كراسة الشروط، ويوثق هـذا العقد لدى الدولة طبقا للقواعد الرسمية للقرية بهذا الشأن.

 

مادة (17)

يعتبر منـتج الوحدة السكنية المبـاع عـلـى المخطط طبقـا للعقـد المــبرم بـين الشركة والمستفيد اتفاقـا ملزمـا للطرفين، يتعين علـى الشـركة بموجبـه إنشـاؤه وإنجـازه وتسليمه في الأجـل المحدد بالعقـد وفـق نمـوذج التصميم والمواصفات الفنيـة المتفق عليهـا، على أن تنـوب المؤسسـة مـن خـلال امين الحسـاب عـن المستفيد في أداء ثمـن البيع خصما من مبلغه المودع في حساب الضمان تبعا لتقدم الأشغال فيه.

وتحـدد اللائحـة الضـوابط والمعايير والإجراءات الخاصـة بعقـود البيـع علـى المخطط.

 

مادة (18)

تتضمن كراسة الشروط العناصر الواجب توافرها في عقد بيع الوحدة السكنية المشار إليه بالمادة (16) من هذا القانون وعلى وجه الخصوص ما يلي:

1-الأطراف المتعاقدة.

2-وصف تفصيلي لمنتج الوحدة السكنية محل البيع.

3-سعر البيع النهائي وكيفية أدائه ومواعيد استحقاق دفعاته.

4-تحديد المستفيد لمصادر تمويله في شراء منتجه السكني.

5-تفويض المستفيد للمؤسسة في التحاسب نيابة عنه خصما من كامل مبلغ المودع في حساب الضمان.

 

مادة (19)

لا يجوز للمستفيد ترتيب أي حق عيني على وحدته السكنية المباعـة لـه بيعاً او رهنا أو هبـة او غيرهـا مـن التصرفات إلا بعـد صـدور وثيقة تملكه للعقار، ما لم تكن على الوثيقة أي التزامات تمويلية مرتبطة بذات الوحدة السكنية.

 

مادة (20)

باستثناء مـا يسـمـح بـه نظـام إدارة المجمـع أو المبنـي، لا يجـوز لمالـك الوحـدة السكنية أو الشاغل لهـا أن يقـوم بـإجراء أي تعديلات أو تغييرات على الهيكـل أو المظهـر الخـارجي للوحدة السكنية أو أي جـزء يـؤثر جوهريـا علـى العقـار المشـترك أو مظهـره الخارجي إلا وفقا لما تنظمه اللائحة من أحكام.

وفي حـال مخالفـة ذلـك يتحمـل مـالـك الوحـدة إعـادة الشـيء إلى مـا كـان عـليـه وبالطريقـة الـتي تحددها الشركة، فإذا تخلـف عـن ذلـك جـاز للشركة إعادة الشيء إلى مـا كان عليه على نفقته.

 

مادة (21)

يحـدد بـقـرار مـن مجلس إدارة بنـك الائتمـان الـكـويتي قواعـد تقـديـم القـروض العقاريـة وشـروطها وإجراءاتهـا للمـواطنين المستحقين للرعايـة السـكنية الـراغبين بشـراء وحـدات سكنية، وخاصـة مـا يتعلـق بحقـوق البنـك في ضـمـان مـا يمنحـه مـن قروض ومواعيد تحصيلها.

 

الفصل الخامس

المسؤوليات والمزايا التفضيلية

مادة (22)

تتحمل الشركة عنـد تـأخير تسليم المستفيد لوحدتـه السكنية المباعـة عـن الأجل المحدد بالتعاقد غرامة تأخير يتم النص عليها بعقد المشروع لصالح المستفيد.

 

مادة (23)

وفقا لأحكـام هـذا القانون، إذا تخلفـت شـركة إنشاء المدن أو المناطق السكنية عـن أداء التزاماتهـا التعاقديـة أو ارتكبـت أخطـاء جسيمة بمـا يـؤثر في سير المشروع بانتظام واضـطراد، أو إذا تعثـر المشـروع ولم تقـم الشـركة بإزالـة أسباب التعثـر خـلال المدة المنصوص عليها في عقد المشروع، وجـب على المؤسسـة اتخاذ الإجـراءات القانونيـة الـتي تنص عليها اللائحة لضمان استمرار استكمال المشروع.

 

مادة (24)

تلتـزم كـل شـركة بإنجـاز وحـداتها السكنية المباعة على المخطـط وفـق تـراخيص البناء والتصاميم والمواصفات الفنيـة لإنشـائها وإنجازهـا علـى النحـو المتفـق عـليـه مـع المؤسسة.

وللمستفيد فسـخ عـقـد البيـع علـى المخطـط واسترجاع كامـل مـبـلغـه المـدفوع بالإضافة إلى مبلـغ التعويض بنسبة يحددها العقـد مـن إجمالي المبلـغ المدفوع خـلال المدة المحددة بالعقد من تاريخ الفسخ بعد موافقة المؤسسة، وذلك في الحالات الآتية:

(1) قيـام الشركة بتغيير التصاميم والمواصفات الفنيـة دون إخطـار المؤسسـة بهـذا التغيير وبموافقـة كتابيـة مسـبقة منهـا، ويستثنى مـن أحـكـام ذلـك استحالة توفير الشركة بعض المواد المستخدمة أو كلها لظروف خارجـة عـن إرادتهـا شـرط توفيرها لبدائل توازيها بالجودة او افضل منها دون التي تغيير على سعر البيع النهائي المتفق عليه تعاقديا.

(2) إذا أثبـت المستفيد للمؤسسـة قبـل تسلمه النهائي لوحدتـه السكنية المباعـة لـه على المخطط أنها غير صالحة للسكن وبها عيوب إنشائية جوهرية.

(3) إذا تبين وجـود نقص في مساحة الوحدة السكنية قبـل أو عنـد تسليم الوحـدة السكنية للمستفيد بنسبة (5%) أو أكثر، وإذا كانت النسـبة دون ذلـك يـتم تخفيض ثمن الشراء بنسبة تساوي نسبة نقص المساحة.

 

مادة (25)

تستمر مسؤولية شـركات إنشـاء المـدن أو المناطق السكنية عـن أي عيـوب تهـدد سلامة إنشاءات المدينـة أو المنطقة السكنية في أي جـزء مـن أجزائهـا مـدة عشـر (10) سنوات تبدأ من التاريخ المنصوص عليه في شهادة الاستلام النهائي.

 

مادة (26)

تلتـزم شـركات إنشـاء المـدن أو المناطق السكنية بإدارة العقـار وتحصـيـل رسـوم خدمـة المناطق والمساحات المشتركة في الأراضـي غـير المخصصـة للرعاية السكنية ومـا يلزمـه مـن صـيانة وتشغيل بعـد اكتمـال إنجـاز المشـروع وفـق الضـوابط الـتي تـحـددها اللائحة.

 

مادة (27)

تحـدد – بمقتضـى أحـكـام هـذا القـانـون – نسـبة لا تقـل عـن (30%) كمسـاحة سكنية خالصـة مـن إجمالي مساحة المخطط التنظيمي المعتمـد مـن قبـل المؤسسـة في كل منطقة سكنية تتولى الشركات إنشاءها وإنجازها.

والتزاما بإنجاز البنية الأساسية للمدينة السكنية بشكل كامل، يمنح للشركة حق الانتفاع بالأراضي غير المخصصـة لأغراض الرعاية السكنية ضمن الحدود المقررة للمدينة أو المنطقة السكنية التي أنشأتها وأنجزتها، ولمدة لا تزيد على 40 سنة تبدا بعد فترة الإمهال المحددة بالعقد.

ويجوز للمؤسسـة مـنح المستثمر مدد إضافية للاستثمار لا تتجاوز 10 سنوات أخـرى، تحددها المؤسسـة بنـاء عـلـى دراسـة جـدوى اقتصادية لكـل مـشـروع كمزايـا تفضيلية مقابـل التزامـات إضافية تتحملـها الشركة كإنشاء المرافق العامـة ذات الطبيعـة الخاصـة ودعـم المشـروعات الصغيرة والمتوسطة وسرعة الإنجـاز وغيرهـا مـن الالتزامات.

وتـؤول الأراضـي المنتفـع بـهـا، بأملاكهـا والمنشآت المقامة عليهـا، إلى المؤسسـة بعـد انتهـاء مـدة تـرخيص حـق الانتفـاع المـبين في هـذه المـادة لاستغلالها أو استغلال جـزء منهـا مـن قبـل المؤسسـة أو جهـات الدولة المختلفـة أو إعادة طرحهـا أو طـرح جـزء منهـا وفق نظام المزايدة العلنية وضوابطها وشروطها كما تبينها اللائحة.

 

مادة (28)

تخصـص الشركة النسـبة الـتـي تحـدد في كراسـة الشـروط كمساحة خالصـة مـن إجمالي المساحات التأجيرية بالمشروع، وذلك لصالح المشاريع الصغيرة والمتوسطة.

وتحـدد الشـركة أماكن توزيـع قسـائم مزاولـة أنشطتهم والمجمعات التسويقية لهـذه المشـاريع وحاضنات أعمالهـا ضـمـن حـدود المدينـة أو المنطقـة السـكنية محـل التنفيـذ قبـل اعتمـاد تصـورها النهـائي مـن المؤسسة، وتراعـي الشـركات عنـد تنفيـذ تصاميم تلك المنتجـات العقاريـة سـالفة الذكر المساحات الملائمة للمشاريع الصغيرة والمتوسطة بما يتوافق مع احتياجات كل مشروع وطبيعة نشاطه.

 

الفصل السادس

أحكام ختامية

مادة (29)

تحدد كراسة الشروط على وجه الخصوص ما يلي:

1- مقدار الضمانات البنكية والتأمينية المقررة علـى شــركات إنشـاء المـدن او المناطق السكنية بما يتناسـب مـع تكلفة المشاريع المسندة إليهم حفاظا على حقوق المستفيدين والمساهمين.

2- طرق تقييم المؤسسـة للمـلاءة الماليـة والقدرة التشغيلية للشركات ومواعيـد تقييمها.

 

مادة (30)

ينشأ بـإدارة التسجيل العقاري والتوثيـق سـجل يسمى “سجل قيـد البيـع عـلـى المخطط” يصدر بتنظيمـه وإجـراءات القيـد فيـه قـرار مـن وزيـر العـدل، تقـوم فيـه الشركة بتقييد ما يلي:

1-ترخيص المشروع.

2-الوحدات السكنية الصادر بها ترخيص.

3-عقود بيع الوحدات، وكافة التصرفات التي ترد عليها.

4-بيان تفصيلي بأي قيد يوجب القانون قيده في صحيفة العقار.

5-أي بيانات أخرى تحدد بقرار من وزير العدل.

 

مادة (31)

استثناء مـن القـانـون رقـم (33) لسنة 2016 بشـأن بلديـة الكويـت، تعتمـد المؤسسـة بالتنسيق مـع بلديـة الكويـت نسـب اســتعمالات الأراضي والمخططـات التنظيمية وأنظمـة البـنـاء والأنشـطة المصاحبة لكافة المنشـآت الـتي تقـع علـى الأراضـي المخصصة للمؤسسـة والـتي ستقام عليهـا المشاريع، كمـا تـتـولى المؤسسـة إصـدار تراخيص البناء لها وفق الأحكام والإجراءات التي تحددها اللائحة. الوحدات السكنية الصادر بها ترخيص.

 

مادة (32)

تطبـق أحكـام هـذا القانون في شـان كـل مـا يتعلـق بمشـاريع المدن أو المناطق السكنية الـتي تـتـولى إنشاءها شركات إنشـاء المـدين أو المناطق السكنية، وتنظم اللائحـة الأحكام اللازمة في ذلك.

مادة (33)

تلتـزم الجهـات العامـة المختصـة بتوفير خدماتها الرئيسية مـن طـرق وبنيـة تحتيـة الـتي تقـع خـارج الحدود المخصصة لمشاريع المدن أو المناطق السكنية مـع قيامهـا علـى نفقتهـا بإزالـة مـا يخصـها مـمـا قـد يظهـر مـن عـوائـق، كمـا تلتـزم كافـة الجهـات بتشغيل مـا يخصـهـا مـن مـبـانـي وخـدمات وذلك في مواعيـد تـتـزامـن مـع المشاريع المنفـذة وفقا لأحكام هذا القانون.

كمـا تـلتـزم الـوزارات والمؤسسات والجهـات العامـة بإصـدار الموافقـات والتراخيص الخاصة بتنفيذ أغراض هذا القانون.

 

مادة (34)

استثناء مـن أحـكـام الـقـانـون رقـم (109) لسنة 2013 بشـأن إنشـاء الهيئـة العامـة للقـوى العاملة، يـكـون قـرار المؤسسة في تقـدير احتيـاج أذونـات العـمـل للشـركات المرخص لها وفقا لأحكام هذا القانون نهائيا.

 

مادة (35)

لا تخضـع أعمـال المؤسسـة الـتي يـتم تنفيذها وفقاً لأحكـام هـذا القـانون لأحكـام قانون المناقصات العامة ولا للرقابة المسبقة لديوان المحاسبة.

 

مادة (36)

تعفـى مـواد البنـاء الـتي تستورد تنفيـذا لأحكـام هـذا القـانون مـن الرسـوم والضرائب الجمركيـة خـلال الـدة المقررة للعمليات الإنشائية، ويصدر بقرار من المؤسسة جدول يبين هذه الواد وكمياتها لكل مشروع على حدة.

 

مادة (37)

تـتـولى المؤسسـة مباشـرة جميع القضايا والحضـور أمـام جميـع المحاكم وهيئـات التحكيم أو إبداء الرأي القانوني وإجراء التحقيقات المتصلة بأحكام هذا القانون.

 

مادة (38)

تعـد المؤسسـة تقـريـرا دوريـا يـرفـع إلى مجلـس الـوزراء تقـيـم فيـه أداء الشـركات الخاضعة لأحكـام هـذا القانون ومـدى ملاءتهـا الماليـة، وتـزود نسخة مـن هـذا التقرير إلى مجلس الأمة.

 

مادة (39)

يصـدر الـوزير المختص اللائحة التنفيذيـة لأحكـام هـذا القـانـون خـلال ثلاثة أشهر من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.

 

مادة (40)

على رئيس مجلس الوزراء والوزراء، كل فيما يخصه، تنفيذ هذا القانون.

 

ولي العهد             

مشعل الأحمد الجابر الصباح

صدر بقصر السيف في: 4 صفر 1445 هـــ

الـــموافــــــــق: 20 أغسطس 2023م

 

 

المذكرة الإيضاحية

للقانون رقم (118) لسنة 2023 بشأن تأسيس شركات إنشاء مدن أو مناطق سكنية وتنميتها اقتصاديا

ارسـى الدستور المقومات الأساسية للمجتمع الكويتي بمـا يحفـظ كـيـان الدولـة الاجتماعي المتمثل في الأسـرة، وقـد نـال حـق الرعايـة السكنية اهتمامـا تشـريعيا متميزا في صـونه مـنـذ مطلع الخمسينيات في القرن الماضي وحتى الآن لمـا في ذلـك مـن حفظ لكيان الأسرة وتقوية لأواصرها.

وبـات الحفـاظ علـى هـذا الحـق مـلحـا وواجبـا إثـر التحديات الماليـة الـتي تواجههـا دولة الكويـت جـراء استمرار عجز الميزانيـة العامـة لسنوات عـن تحقيـق فـائض فيهـا لاختلالات هيكليـة في البيئـة الاقتصادية المحليـة الـتي لا تـزال تعتمـد عـلـى الـنفط كمصدر شـبـه كـلـي للـدخل العـام، ممـا شـكل مخاطر جديـة تجـاه قـدرة وفـاء الدولـة علـى اسـتدامة توفير السكن الكـريم للمواطنين علـى المـدى المنظـور في ظـل تـراكم الطلبـات الإسكانية الفعليـة حاليـا مـضـافا إليهـا التوزيعـات الورقيـة لقسـائـم ســكن في مـدن ومناطق لم تدخل إنشاءاتها حيز التنفيذ حتى الآن.

وعليـه فقـد تم إعـداد هـذا القانون لتحقيـق هـذا الغـرض الـذي خرجت فكرتـه مـن صـلب أحكـام تشريعية قائمـة حاليـا لم تنـل حقهـا مـن التنفيـذ الكـافي المتمثلة في جـواز تأسيس المؤسسـة العامـة للرعاية السكنية لشركات تتصـل بأغراضها أو تساعدها على تحقيقهـا، مسترشـدا بتجـارب الـدول الـتي استعانت بشـركات متخصصة في التنميـة العمرانيـة لتشييد مـدنها السكنية، وهـو أمـر أحـوج مـا تـكـون إليـه الكـويـت في ظروفهـا الماليـة الراهنـة عـبر إيجـاد أداة تنفيذيـة مبتكـرة تعـين الدولـة علـى أداء التزامهـا الدستوري تجـاه مواطنيهـا في تـوفير سكنهم الخـاص عـبر إسكانهم بمـدن ومنـاطق متكاملـة مـع تنميتهـا اقتصـاديا بهـدف تشـييدها وفـق أفضـل الممارسات العالميـة المستخدمة في أساليب التخطيط العمرانـي الحـديث، وتتـوافر في هـذه المـدن والمنـاطق مقومات الحيـاة الكريمـة ورفاهيتهـا مـن مسـطحات مائيـة صـناعية وخضـراء تجميليـة ومرافـق ثقافيـة وتجاريـة واستثمارية وزراعيـة وحرفيـة وصناعية وترفيهيـة ليعيشوا حيـاة عصرية وحيويـة ضـمن بيئـة هوائية سليمة ومتطورة، تستخدم فيهـا تكنولوجيا المعلومات والاتصالات الذكيـة لتحسين نوعيـة حيـاة ساكنيها ضمانا لكفـاءة العمليات والخدمات الحضرية المقدمـة لهـم بـمـا يـلـبي احتياجاتهم واحتياجات الأجيـال القادمـة اجتماعيا وثقافيا واقتصاديا وبيئيـا علـى نحـو مـسـتدام، ويـأتي إنشـاء هـذه المدن أو المناطق السكنية مـن خـلال شـركات مساهمة عامـة وغيرهـا مـن الشـركات الكويتيـة وغـير الكويتيـة وفـق شـراكة عادلـة مـع القطاع الخاص المتخصص في هـذا المجـال، وإشـراك المواطن في هـذه العملية الاستثمارية بمـا يعـود عـليـه وعلـى خزينـة الدولـة بـالنفع مـن ناحيـة، ويزيـد مـن إنتـاج القطاع الخاص وينمـي نـشـاطه مـن ناحيـة أخـرى، ضـمن معادلـة متزنـة اقتصـاديا تحفـظ حقـوق جميـع الأطـراف علـى النـحـو المبين بهذا القانون.

ويتضـمـن هـذا القانون (40) مـادة موزعـة عـلـى سـتة فصـول، حيـث خصـص الفصـل الأول منهـا للتعريفـات وحـددت المادة الأولى مـدلول أهـم المصطلحات الواردة في أحكام القانون.

أمـا الفصـل الـثـانـي فقـد تـنـاول الأحكام المتعلقة بتأسيس شـركات إنشـاء مـدن أو مناطق سكنية وأحكـام تحديـد رأس مـال كـل شـركة تنشـأ وفـق أحكـام هـذا القـانـون بحسب تكلفة وطبيعة المشروع ووفق دراسات الجدوى الاقتصادية لها.

وتأكيـدا لمبـدأ الشفافية وانطلاقـا مـن الـحـق في الاطـلاع علـى المعلومـات الـزم القـانـون المؤسسـة – قبـل الـدعوة إلى الاكتتاب العـام في هـذه الشـركات – أن تقـوم بإعـداد دراسـة الجـدوى ونـشـر ملخصـها لشـركة المشـروع المـراد تأسيسها ومخططـات المـدن أو المناطق السكنية التي ستكون محـلا لتنفيذها موضحا في كـل منهـا تخطيطهـا الحضـري المعتمـد مـن قبـل المؤسسـة مـع بيـان أعـداد الوحـدات السكنية المزمع إنجازهـا والمرافـق المختلفة المقرر إنشاؤها على كل قطاع من قطاعات المدينة أو المنطقة.

ويـكـون رأسمـال كـل شـركة تنشأ وفـق أحكـام هـذا القانون بحسب تكلفـة وطبيعـة المشـروع ووفـق دراسـات الجـدوى الاقتصـادية وتـوزع الأسهم بقـرار مـن مجلـس إدارة المؤسسـة العامـة للرعاية السكنية بنسبة لا تقـل عـن 25% ولا تـزيـد عـن 50% تطرح للاكتتــاب العـــام لجميـع المـواطنين ونسـبة لا تقـل عـن 6 % ولا تزيـد علـى 24% للمؤسسة والجهات الحكومية التي يحـق لهـا تملـك الأسهم ونسـبة لا تقـل عـن 26% ولا تزيد على 49% للمستثمر صاحب العطاء الأفضل.

وتناول الفصـل الثالث الأحكام المتعلقة بإنشاء وإنجـاز المدينـة أو المنطقـة السكنية مـن حيـث التزامـات كـل شـركة بخصوص القيام بالأعمال على الحدود المقررة وفـق المخطط التنظيمي المعتمـد ورخـص البنـاء الصـادرة مـن قبـل المؤسسـة والانتهـاء منهـا في الموعد المحدد بموجـب عـقـد المشروع بالإضافة إلى المتابعـة والإشراف علـى تنفيـذ الأعمـال الـتي أسندتها للغير، وتقديم تقرير دوري نصـف سـنوي للمؤسسـة حـول سـير الأعمـال وتسليم المستفيدين منتجـات وحـداتهم السكنية في التاريخ المحـدد في العقد المبرم معهم، وتحدد اللائحة الالتزامات المناطة بالشركة.

ولمـا كـان الهـدف الأساسـي مـن تـشـريـع هـذا القـانـون هـو المساهمة في حـل القضية الإسكانية وتسريع وتيرة إسكان المستحقين لهـذه الرعايـة؛ فقـد نـص القـانـون علـى وجـوب تحديـد مـدة زمنيـة في العقـد المـبـرم بـين المؤسسـة والشـركة لإنجـاز البنيـة الأساسية للمدينـة أو المنطقـة السكنية بشكل كامـل ويـتـزامن معهـا بـدء الأشغال في تشييد الوحـدات السكنية علـى البنى التحتيـة الـتي انتهـت أعـمـال تأهيلـهـا بصـورة نهائية.

كـذلك نـص القـانـون عـلـى أن يـكـون تـوفير وتوزيـع منتجـات الوحـدات السكنية المتنوعـة – الـتي يـتم إنشـاؤهـا مـن قبـل الشـركات في المناطق السكنية وفقـا لأولويـة تسجيل الطلبـات الإسكانية المنظمـة بالقـانون رقـم (47) لسـنة 1993 في شـأن الرعايـة السـكنية، وكـذلك جعـل الأولويـة لمستحقي الرعايـة السـكنية عنـد بيـع الشـركات للوحـدات السكنية الواقعـة بالأراضـي غـير المخصصـة للرعايـة السـكنية، وألا تقـل مسـاحة أرض القسيمة أو البيـت عـن 400م2، وتـرك القـانـون إلى اللائحـة تحديـد آلـيـة اسـتقبال رغبات المستحقين واختيار نموذج السكن والموقـع وغير ذلـك مـن الأحكام المنظمة لهذه الإجراءات.

وحـدد الفصـل الرابـع أحكـام العلاقات التعاقديـة بـيـن شـركات إنشـاء المـدن أو المناطق السكنية والمستفيدين ومكونـات عـقـد البيـع حيـث تـنـاط بالمؤسسـة مسـؤولية وضـع حـدود العلاقـة التعاقديـة بـين الشـركات والمستفيدين عـلـى أن تـحـدد كراسـة الشروط نموذج العقد ومشتملاته، ويوثق هذا العقد وفق القواعد الرسمية.

وحتى لا تتم المتاجرة في هـذه الوحدات السكنية علـى حسـاب المـواطنين المستحقين للرعاية السكنية فقد حظـر القـانون على المواطنين شـراء أكثـر مـن وحـدة سكنية أيا كـان نوعها، وذلك حفاظا على حصول جميع مستحقي الرعاية السكنية لاستحقاقهم الدستوري في الحصـول علـى مسـكـن يـوفر لهـم ولأسرهم الحيـاة الكريمـة باعتبار أن شراء المواطنين لهذه الوحدات السكنية استيفاء للحق في الرعاية السكنية.

وتفاديـا لعمليـات الاحتيـال وحرصـا علـى حـقـوق الغـيـر حظـر القـانـون علـى المستفيد ترتيـب أي حـق عـيـني عـلـى الوحـدة المباعـة لـه الا بعـد صـدور وثيقـة تملكـه العقـار بشـرط الا تكـون عـلـى الوثيقـة أي التزامـات تمويليـة مرتبطـة بـذات الوحـدة السكنية.

ويتناول الفصـل الخـامس المسؤوليات والمزايـا التفضيلية، وفي هـذا الفصـل فقـد رتـب القـانون حفاضـا علـى حـقـوق المستفيدين- عـدد مـن الجـزاءات علـى الشـركات في حـالات معينـة كـأن تتحمـل الشـركة عنـد تـأخير تسليم المستفيد لوحدتـه السـكنية المباعـة عـن الأجـل المحـدد بالتعاقـد غـرامـة تـأخير يـتـم الـنص عليهـا في عقـد المشـروع لصـالح المستفيد، وكـذلك يحـق للمستفيد فسـخ عـقـد البيـع علـى المخطط واسترجاع كامـل مبلغـه المـدفوع بالإضافة إلى مبلـغ تعـويض في الحالات المبينـة في هـذا القـانون، وحرصـا علـى حـق المستفيد وسلامته فـأن مسؤولية الشـركة عـن ضـمـان أيـة عيـوب تهـدد سلامة المـدن والمناطق السكنية تمتـد إلى عشـر سـنوات تبـدأ مـن التـاريخ المنصـوص عليـه في شهادة الاستلام النهـائي، وفي المقابـل تـم مـنـح الشـركات عـدد مـن المزايـا التفضيلية أهمهـا حـق الانتفـاع في الأراضـي غـيـر المخصصـة لأغـراض الرعايـة السكنية لمدة لا تزيـد علـى 40 سـنة، بالإضافة إلى منحهـا مـدد إضافية للاستثمار لا تتجـاوز 10 سنوات أخـرى تحـددها المؤسسـة علـى ضـوء دراسـة الجـدوى الاقتصادية لكـل مـشـروع كمزايـا تفضيلية بنـاء عـلـى الالتزامـات الإضافية الـتي تتحملـها الشـركة كإنشـاء المرافق العامـة ذات الطبيعـة الخاصـة ودعـم المشـروعات الصغيرة والمتوسطة وسرعة الإنجاز وغيرها من الالتزامات.

وتناول الفصـل السـادس الأحكـام الختاميـة حيـث نـص القـانـون علـى ضـمانات خاصـة بـالبيع علـى المخطـط وذلـك بإنشـاء سـجل لقيـد البيـع علـى المخطـط بـإدارة التسجيل العقاري والتوثيـق يصـدر بـقـرار مـن وزيـر العـدل، ودعـمـا لـسـرعة إنجـاز هـذه المشـاريع الإسكانية مـن قبـل الشـركات؛ فقـد الـزم القـانـون الجهـات العامـة المختصـة بتوفير خدماتها الرئيسية مـن طـرق وبنية تحتيـة الـتي تقـع خـارج الحدود المخصصة لمشاريع المـدن أو المناطق السكنية مـع قيامهـا علـى نفقتهـا بإزالـة مـا يخصـهـا مـمـا قـد يظهـر مـن عـوائـق، كمـا ألـزم كافـة الجهـات بتشغيل مـا يخصـها مـن مبـاني وخـدمات وذلـك في مواعيـد تـتـزامـن مـع المشاريع المنفـذة وفقـا لأحكـام هـذا القـانـون، كمـا الـزم الـوزارات والمؤسسـات والجهـات العامـة بإصـدار الموافقـات والتراخيص الخاصـة بتنفيـذ أغـراض هـذا القانون، كذلك أعـفـى القـانـون أعمال المؤسسـة الـتي يـتم تنفيذها وفقا لأحكـام هـذا القـانـون مـن الخضـوع لأحكـام قـانون المناقصـات العامـة ولا للرقابـة المسبقة لـديوان المحاسبة، وهـذا يـؤدي إلى سرعة الإنجـاز وعـدم المـرور بـدورة مستندية طويلـة تـؤخر الإنجـاز، كمـا أعـفـى القـانـون مـواد البنـاء الـتي تـسـتـورد مـن الرسـوم والضرائب الجمركيـة تنفيذاً لأحكام هذا القانون خلال المدة المقررة للعمليات الإنشائية.

ونظـراً لـدور السلطة التنفيذية ممثلة بمجلـس الـوزراء في متابعـة المشـاريـع الـتي تقام في الدولة، والـدور الرقابي للسلطة التشريعية ممثلة بمجلس الأمـة؛ فقـد ألـزم القـانـون عـلـى المؤسسـة أن تعـد تقـريـرا دوريـا يرفـع إلى مجلـس الـوزراء تقـيـم فيـه أداء الشركات الخاضعة لأحكـام هـذا القـانـون ومـدى ملاءتهـا الماليـة، وتـزود نسـخـة مـن هـذا التقرير إلى مجلس الأمة.

 

 

قرار وزاري رقم ( 138 ) لسنة 2023

بإصدار اللائحة التنفيذية للقانون رقم (118) لسنة 2023 بشأن تأسيس شركات إنشاء مدن أو مناطق سكنية وتنميتها اقتصادياً

 

وزير الدولة لشئون الإسكان:

– بعد الاطلاع على القانون رقم (47) لسنة 1993 في شأن الرعاية السكنية والقوانين المعدلة له،

– وعلى القانون رقم (27) لسنة 1995 في شأن إسهام نشاط القطاع الخاص في تعمير الأراضي الفضاء المملوكة للدولة لأغراض الرعاية السكنية والقوانين المعدلة له،

– وعلى القانون رقم (118) لسنة 2023 بشأن تأسيس شركات إنشاء مدن أو مناطق سكنية وتنميتها اقتصاديا،

– وعلى اللائحة التنفيذية للباب الثالث مكررا من القانون رقم (47) لسنة 1993 في شأن الرعاية السكنية الصادرة بالمرسوم رقم (295) لسنة 2011،

– وعلى اللائحة التنفيذية للقانون رقم (113) لسنة 2014 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (47) لسنة 1993 في شأن الرعاية السكنية والقانون رقم (27) لسنة 1995 في شأن إسهام نشاط القطاع الخاص في تعمير الأراضي الفضاء المملوكة للدولة لأغراض الرعاية السكنية الصادرة بقرار مجلس الوزراء رقم (419) لسنة 2015،

– وعلى القرار الوزاري رقم (14) لسنة 2019 بشأن إجراءات نظر التظلم من القرارات الخاصة بالتعاقدات التي تجريها المؤسسة العامة للرعاية السكنية.

 

قرر

مادة أولى

يعمل بأحكام اللائحة التنفيذية للقانون رقم (118) لسنة 2023 المشار إليه، المرافقة نصوصها لهذا القرار.

 

مادة ثانية

على المختصين – كل فيما يخصه – تنفيذ هذا القرار، ويعمل به من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.

 

وزير العدل ووزير الدولة لشئون الإسكان

فالح عبدالله الرقبة               

صدر في: 16 جمادى الأولى 1445ه

الموافق: 30 نوفمبر 2023م

 

اللائحة التنفيذية

للقانون رقم (118) لسنة 2023

بشأن تأسيس شركات إنشاء مدن أو مناطق سكنية وتنميتها اقتصادياً

الفصل الأول: أحكام عامة

تعريفات

مادة (1)

في تطبيق أحكام هذه اللائحة، يكون للكلمات والعبارات الآتية المعنى المبين قرين كل منها، ما لم يقتض السياق معنى آخر:

القانون: القانون رقم (118) لسنة 2023 بشأن تأسيس شركات إنشاء مدن أو مناطق سكنية وتنميتها اقتصادياً.

اللائحة: اللائحة التنفيذية للقانون.

الوزير: الوزير المختص بشئون الإسكان.

المؤسسة: المؤسسة العامة للرعاية السكنية.

مجلس الإدارة: مجلس إدارة المؤسسة.

الشركة: شركة إنشاء المدن أو المناطق السكنية التي يتم تأسيسها والترخيص لها بمزاولة العمل بموجب عقد مبرم بينها وبين المؤسسة لتنمية مشروع محدد وفقاً لأحكام القانون واللائحة.

المدينة السكنية: كل تجمع حضري يتقرر إنشاؤه بمقتضى أحكام القانون واللائحة بموجب عقد تسليم رسمي لشركات إنشاء المدن السكنية على الأراضي المخصصة للمؤسسة، وتتضمن مناطق سكنية وأراضي غير مخصصة للرعاية السكنية.

المنطقة السكنية: المنطقة المخصصة لإنشاء الوحدات السكنية لأصحاب الطلبات الإسكانية والمواطنين وفقاً للتنظيم الوارد في القانون واللائحة.

الأراضي غير المخصصة لأغراض الرعاية السكنية: الأراضي التي تشمل الأنشطة غير الداخلة بالرعاية السكنية، كالأنشطة الاستثمارية والتجارية وغيرها من الأنشطة الأخرى.

البنية الأساسية: مجموعة الأنظمة المعتمدة من المؤسسة التي تساهم في تحقيق الركيزة الأساسية لنمو المدينة أو المنطقة السكنية وازدهارها واستدامة الحياة فيها، وتشمل إنشاء خطوط شبكات المياه بأنواعها (العذبة وقليلة الملوحة)، وشبكات الصرف الصحي من مواقع التجمعات البشرية بالمدينة من مناطقها السكنية والتجارية والصناعية وغيرها، ومحطات تنقية الصرف الصحي وشبكة تصريف مياه الأمطار وتخزينها، وشبكة الاتصالات وتكنولوجيا المعلومات الذكية وذات الجهد المنخفض والألياف الضوئية والتبريد المركزي للضواحي ومصادر توليد الطاقة والكهرباء ومحولاتها الرئيسية والفرعية وإنارة الطرق، وشبكة طرق المدينة أو المنطقة السكنية الداخلية والعامة، والمسطحات المائية الصناعية والخضراء التجميلية والإعلانات التجارية والنظافة العامة وتحصيل رسومها، وربط جميع تلك المكونات مع أجزاء المدينة أو المنطقة السكنية المختلفة.

المرافق العامة: مجموعة المباني والمنشآت التي تقام على مساحة معينة في المدينة أو المنطقة السكنية، وتشمل مقار الجهات الحكومية كمخافر الشرطة، ومراكز الإطفاء العام، والمدارس والجامعات والمعاهد الحكومية وفروعها، والمساجد ومساكن أئمتها، ومراكز رعاية الشباب، والمستوصفات والمراكز الصحية والمستشفيات، وغيرها مما يبين تفصيلاً في كراسة الشروط.

كراسة الشروط: كراسة الشروط المرجعية التي تتضمن المعايير المعدة من المؤسسة بحسب طبيعة كل مشروع ويتم اعتمادها من قبل مجلس الإدارة لاستدراج عطاءات الراغبين بالاستثمار في المشاريع التي يتم طرحها تنفيذاً لأحكام القانون واللائحة.

الصندوق الوطني: الصندوق الوطني لرعاية وتنمية المشروعات الصغيرة والمتوسطة.

حاضنات الأعمال: جهة تقدم خدمات لأصحاب المشاريع الصغيرة والمتوسطة المُمولين من قبل الصندوق الوطني لتوفر لهم بيئة عمل مناسبة خلال السنوات الأولى من عمر مشاريعهم بهدف زيادة فرص نجاحهم ونمو نشاطهم.

البيع على المخطط: بيع الوحدات العقارية المفرزة على المخطط قبل إنشائها.

الوحدة العقارية: وحدة (سكنية، أو استثمارية، أو تجارية أو صناعية أو مشتركة وغيرها) لها حدود ومساحة معينة، سواءٌ كانت مستقلة أو جزء من عقار، وسواءُ كانت موجودة على الطبيعة أو مقترحة على المخطط.

المخططات: الرسومات والمخططات العمرانية والتخطيطية الهندسية والمعمارية العامة والتفصيلية لكافة المشاريع وتعتمد من المؤسسة سواء للاستعمالات (سكني، تجاري، استثماري، صناعي وغيرها) أو البنية الأساسية أو المرافق العامة.

حساب الضمان: الحساب المصرفي الخاص بالمشروع والذي تودع فيه المبالغ المدفوعة من المشترين للوحدات العقارية المباعة على المخطط.

أمين الحساب: البنك أو المصرف الذي يتولى إدارة حساب الضمان وفق أحكام القانون واللائحة.

المستثمر: شخص اعتباري سواء شركة مساهمة مدرجة في بورصة الأوراق المالية أو تحالف شركات محلية وأجنبية أو أي منهما، أو شركات غير كويتية متخصصة بدون وكيل محلي ولها كيان في الكويت عن طريق هيئة تشجيع الاستثمار المباشر، والتي يتم اعتماد تأهيلها من مجلس الإدارة لتقديم عطاء على أحد المشاريع، وتحدد اللائحة الضوابط والشروط لكل مشروع.

المشروع: مدينة سكنية متكاملة أو منطقة سكنية تقوم بتشييدها شركات إنشاء مدن أو مناطق سكنية على الأراضي المخصصة للمؤسسة بموجب أحكام القانون واللائحة.

عقد المشروع: مجموعة الاتفاقيات التي يتعين إبرامها بشأن تنفيذ أحد المشاريع التي تطرح وفقاً لأحكام القانون واللائحة.

قانوني الرعاية السكنية: القانون رقم (47) لسنة 1993 في شأن الرعاية السكنية، والقانون رقم (27) لسنة 1995 في شأن إسهام نشاط القطاع الخاص في تعمير الأراضي الفضاء المملوكة للدولة لأغراض الرعاية السكنية.

لائحة الرعاية السكنية: اللائحة التي يعمل بها لدى المؤسسة في شأن قواعد استحقاق الرعاية السكنية، والتي تصدر بقرار من الوزير بعد موافقة مجلس الإدارة، استنادا لنصوص قانوني الرعاية السكنية.

القطاع المختص: القطاع المختص بشئون الاستثمار في المؤسسة.

الجهات الحكومية: الوزارات والإدارات الحكومية والهيئات والمؤسسات العامة ذات الميزانية الملحقة أو المستقلة والشركات المملوكة بالكامل للدولة.

لجنة التقييم: لجنة تشكل بقرار من الوزير بناء على توصية القطاع المختص لدراسة العطاءات واختيار أفضلها.

المالك: كل من تسجل باسمه وحدة عقارية بموجب عقد البيع.

الشاغل: كل من يستأجر أو ينتفع بوحدة عقارية.

المستفيد: كل مالك أو شاغل لوحدة عقارية.

جهة إدارة العقار: الجهة التي تتولى إدارة العقار المشترك أو الأجزاء المشتركة وفقاً لأحكام اللائحة والمستندات التعاقدية.

الميثاق الأساسي: نظام يتضمن شروطا وأحكاما تنظم كافة الأمور المتعلقة بإدارة وتشغيل وصيانة الوحدات العقارية والأجزاء المشتركة وقيمة اشتراك مقابل الخدمات، وفقا للقواعد والإجراءات التي تنظمها اللائحة وكراسة الشروط.

عقد البيع: العقد المبرم بين الشركة والمالك والذي يتم بموجبه منح المالك حقوقًا عقارية على الوحدة العقارية.

الفعاليات المؤقتة: أية مهرجانات، أو معارض، أو أنشطة ترفيهية ،أو احتفالات، أو أسواق، أو أكشاك أو أي مناسبات أو أنشطة أخرى تقيمها أو تنظمها الشركة بصفة مؤقتة بغرض خدمة المشروع والمستفيدين.

النفايات: مجموعة الفضلات الناتجة عن التجمعات السكانية والحضرية والأنشطة المصاحبة لها من اجتماعية واقتصادية وتنموية.

الإعلانات: كل وسيلة الغرض منها إعلام الكافة أو فئة من الناس عن إحدى السلع، أو المنتجات الصناعية ،أو التجارية، أو الأجهزة، أو الآلات، أو أية أنشطة أعمال تجارية أو صناعية أو مهنية سواء استخدم في ذلك الكتابة، أو الرسم أو الصورة أو الصوت أو الضوء أو غيرها من وسائل التعبير وسواء صنع الإعلان من الخشب أو المعدن أو الورق أو القماش أو البلاستيك أو الزجاج أو أية مواد أخرى تستخدم في هذا الغرض.

الصندوق الاحتياطي: صندوق مخصص للأجزاء المشتركة، لتغطية الحالات الطارئة أو لإحلال المُعدات والأجهِزة في الأجزاء المُشتركة، ولا يجوز التصرف في ذلك الاحتياطي لأي أغراض أخرى إلا بعد الحصول على موافقة مسبقة من المُؤسسة وذلك فيما عدا الحالات الطارئة التي لا تحتمل التأخير.

 

خطوات التعاقد لتنفيذ أحد المشاريع

مادة (2)

تتخذ المؤسسة للتعاقد بشأن تنفيذ أحد المشاريع الخاضعة للقانون واللائحة الخطوات التالية:

الأولى: اعتماد طرح المشروع والإعلان عنه

الثانية: التأهيل

الثالثة: طرح المشروع.

الرابعة: الترسية والتعاقد.

وتدرج أحكام الخطوتين الثالثة والرابعة بكراسة شروط المشروع.

 

الفصل الثاني: اعتماد طرح المشروع والإعلان عنه

اقتراح فكرة طرح المشروع

مادة (3)

يكون اقتراح فكرة طرح المشروع من قبل القطاع المختص، وتقوم المؤسسة برفع المقترح للوزير لعرضه على مجلس الإدارة للنظر في اعتماد الفكرة، تمهيدا لقيام المؤسسة بإعداد الدراسات اللازمة للطرح.

 

اعتماد طرح المشروع

مادة (4)

للمؤسسة حال اعتماد فكرة طرح المشروع الاستعانة بالجهات الاستشارية المتخصصة المحلية والأجنبية التي يراها مناسبة لأغراض دراسة وطرح المشروع وفقاً لأحكام القانون واللائحة.

ويقوم القطاع المختص بإعداد الدراسات اللازمة للمشروع، والتي تشمل على الأخص ما يلي:

1. البيانات الأساسية والمعلومات الجغرافية للمشروع.

2. الدراسة الخاصة بنسب استعمالات الأراضي والأنشطة ومكونات المشروع المقترحة من وحدات سكنية ومباني خدمية ومناطق وقسائم تجارية، وصناعية، وحرفية وغيرها.

3. الدراسة الأولية للتكاليف المالية وجدوى المشروع.

4. أسلوب المنافسة وهيكل المشروع المقترح طرحه.

5. المدة الزمنية المقترحة للاستثمار.

6. الإعفاءات والامتيازات والمزايا المقترحة الخاصة بطرح المشروع.

7. البرنامج الزمني المقترح لأعمال وإجراءات طرح وتنفيذ المشروع.

8. المعايير والمتطلبات اللازمة حسب طبيعة المشروع في ضوء أحكام مواد الفصل الثاني من القانون والأحكام المتعلقة بتأسيس الشركات.

9. أي دراسات أخرى لازمة لاستكمال متطلبات اعتماد طرح المشروع.

10. ويجب أن يكون المشروع المراد طرحه وفقا لأحكام القانون واللائحة بحسب الدراسات المعدة له مستوفيا للاشتراطات القانونية والفنية والبيئية ومجدي اقتصاديا.

11. وترفع المؤسسة الى الوزير توصياتها ونتائج الدراسة المتكاملة متضمنة جميع البيانات والمعلومات، ليقوم بعرضها على مجلس الإدارة للنظر في اعتماد طرح المشروع على ضوء توصية المؤسسة.

 

الإعلان عن الرغبة في طرح المشروع

مادة (5)

للمؤسسة أن تعلن عن رغبتها في طرح المشروع للوقوف على مدى اهتمام الراغبين بالاستثمار فيه، ويتم الإعلان عن ذلك بالأسلوب والإجراءات التي يحددها القطاع المختص.

ويجب أن يتضمن الإعلان موجزاً عن المشروع وأهدافه والموقع المقترح لتنفيذه، وتحديد طريقة تقديم الطلب وأية معلومات أو شروط أخرى ذات علاقة بالمشروع، ويجوز للقطاع المختص قبول طلبات إبداء الرغبة عن طريق وسيلة اتصال إلكترونية.

 

الفصل الثالث: التأهيل

طرق التأهيل

مادة (6)

على كل من يرغب بالاستثمار في مشروع يطرح وفقاً لأحكام القانون واللائحة، أن يثبت قدرته على الوفاء بالتزاماته في تنفيذ المشروع، ويتم التأكد من مؤهلاته وقدراته من خلال إجراءات التأهيل، ويكون اعتماد طريقة التأهيل بناء على توصية القطاع المختص وبحسب طبيعة المشروع بإحدى الطريقتين التاليتين:

1. التأهيل المسبق:

تقوم المؤسسة بعد موافقة مجلس الإدارة على وثيقة التأهيل بالإعلان عن دعوة قبول طلبات تأهيل الراغبين بالاستثمار في أحد المشروعات من خلال إجراءات التأهيل المسبق بناء على الأسس والمعايير التي تحددها وثيقة التأهيل.

2. التأهيل اللاحق:

لمجلس الإدارة أن يقرر دمج مرحلة التأهيل مع مرحلة تقديم العطاءات، وفي هذه الحالة يعتبر تأهيل الجهات الراغبة بالاستثمار في المشروع تأهيلاً لاحقاً، على أن يتم بيان أسس ومعايير التأهيل في كراسة الشروط.

ويتعين أن تتوافر في التأهيل اللاحق ذات شروط التأهيل المسبق، ويقدم الراغبون بالاستثمار مستندات طلب التأهيل في مظروف مستقل عن مظاريف العطاءات.

ويتعين على لجنة التقييم فض مظاريف التأهيل اللاحق قبل فض مظاريف العطاءات وإعداد قائمة بالمؤهلين وعرضها على المدير العام لاعتمادها قبل دراسة وتقييم العطاءات.

 

الدعوة للتأهيل

مادة (7)

تقوم المؤسسة بالإعلان عن دعوة الراغبين بالتأهل للمشروع في الجريدة الرسمية وأي وسائل أخرى مناسبة لطبيعة المشروع، على أن يتضمن الإعلان على الأخص ما يلي:

1. موجز عن المشروع وأهدافه.

2. الخبرات المطلوبة للتأهيل.

3. نظام التعاقد ومدته.

4. الميعاد النهائي للحصول على وثيقة التأهيل محدداً بالتاريخ والساعة.

5. مقابل الحصول على وثيقة التأهيل (إن وجد)، ويجوز للمؤسسة إرجاء أدائه عند تقديم طلب التأهيل.

6. التاريخ المحدد لتقديم طلبات التأهيل ومكان تقديمها، ويجب ألا تقل المدة المحددة لتقديم طلبات التأهيل عن (15) خمسة عشر يوما من تاريخ الإعلان.

 

وثيقة التأهيل

مادة (8)

مع مراعاة الطبيعة الخاصة لكل مشروع، يجب أن تتضمن وثيقة التأهيل على الأخص ما يلي:

1. تعليمات وطريقة إعداد طلب التأهيل.

2. وصف المشروع من حيث موقعه وطبيعته وعناصره الرئيسية ومساحة الأرض محل التنفيذ.

3. بيان الخبرات الخاصة المطلوب توافرها في الراغبين بالتأهل.

4. متطلبات ومعايير وآلية تقييم الراغبين بالتأهل.

5. طريقة تقديم طلبات التأهيل.

 

الاستفسارات المتعلقة بالتأهيل

مادة (9)

للمؤسسة طلب إيضاحات من مقدمي طلبات التأهيل وذلك بشأن أي استفسار أو غموض قد تراه في المستندات المقدمة منهم.

وللمتقدمين الاستفسار بشأن شروط التأهيل وفقاً للشروط والضوابط التي يتم تحديدها في وثيقة التأهيل.

 

لجنة دراسة وتقييم طلبات التأهيل المسبق

مادة (10)

تشكل بقرار من الوزير بناء على اقتراح القطاع المختص لجنة لدراسة وتقييم طلبات التأهيل المسبق المقدمة للمؤسسة، وإعداد تقرير تثبت فيه النتائج التي أسفرت عنها أعمال تقييم طلبات التأهيل والتوصية بتسمية المستثمرين المخول لهم تقديم العطاءات والمستبعدين وأسباب الاستبعاد، ويرفع التقرير للوزير لعرضه على مجلس الإدارة.

 

طلبات التأهيل المقدمة من تحالفات

مادة (11)

إذا كان طلب التأهيل مقدم من تحالف، فيجب عليه أن يحدد قائدا له من بين أعضائه يتولى – بموجب توكيلات رسمية صادرة له من أعضاء التحالف – تمثيل التحالف أمام المؤسسة، ويشترط أن تتوافر في قائد التحالف الخبرة والنسبة الواجب مشاركته بها في التحالف والمحددة بوثيقة التأهيل.

ويتم تقييم طلبات التأهيل وفقا لطبيعة المشروع والشروط الواردة في وثيقة التأهيل.

ويستبعد كل عضو من أعضاء أي تحالف متقدم بطلب التأهيل منفردا أو من خلال تحالف آخر لذات المشروع.

 

قرار التأهيل

مادة (12)

يتولى القطاع المختص إخطار المستثمرين المخول لهم تقديم العطاءات والمستبعدين بالقرار النهائي الصادر بشأن طلبات التأهيل على العنوان المحدد في طلبهم.

 

الفصل الرابع: الكفالة الأولية

أحكام الكفالة الأولية

مادة (13)

يجب أن يُقدم مع كل عطاء كفالة أولية.

وتحدد كراسة الشروط قيمة الكفالة الأولية وشروطها وموعد تقديمها ومدة صلاحيتها وآلية تمديدها.

 

شروط الكفالة الأولية

مادة (14)

يشترط أن تكون الكفالة الأولية بالدينار الكويتي في شكل شيك مصدق أو خطاب ضمان صادر من بنك مرخص له بالعمل في دولة الكويت.

 

عدم تقديم الكفالة الأولية

مادة (15)

يستبعد العطاء غير المصحوب بالكفالة الأولية طبقاً لأحكامها المحددة في كراسة الشروط.

 

مصادرة الكفالة الأولية

مادة (16)

تصادر المؤسسة الكفالة الأولية دون حاجة لإنذار أو حكم قضائي في الأحوال الآتية:

1. قيام المستثمر بسحب عطاءه أو تعديله بعد الميعاد النهائي لتقديم العطاءات وقبل انتهاء المدة المحددة لصلاحيتها.

2. عدم استجابة المستثمر لدعوة المؤسسة للدخول في مفاوضات معها خلال المدة التي تحددها المؤسسة.

3. عدم قيام المستثمر الفائز بالتوقيع على وثيقة الالتزام خلال مدة (15) خمسة عشر يوم عمل من تاريخ إخطاره بالتوقيع عليها.

4. عدم استيفاء المستثمر الفائز لأي شرط مسبق من الشروط التي تم الاتفاق عليها في وثيقة الالتزام تمهيداً لتوقيع عقد المشروع.

5. عدم قيام الشركة بتقديم كفالة الإنجاز أو أي كفالة أخرى منصوص عليها في كراسة الشروط وذلك خلال المدة المبينة في عقد المشروع.

6. أية حالات أخرى تتضمنها كراسة الشروط.

 

رد الكفالة الأولية

مادة (17)

تقوم المؤسسة بعد توقيع وثيقة الالتزام برد الكفالة الأولية لمقدمي العطاءات بناءً على طلبهم، باستثناء المستثمر الثاني ترتيباً وذلك لحين توقيع عقد المشروع مع الشركة، أو انتهاء مدة سريان الكفالة الأولية المقدمة في عطاء المستثمر الثاني ورفضه تمديدها.

ولا يجوز استرداد الكفالة الأولية في حال التأهيل اللاحق إلا بعد البت في التظلم أو فوات مدته.

 

الفصل الخامس: طرح المشروع

كراسة الشروط

مادة (18)

تقوم المؤسسة بإعداد كراسة الشروط للمشروع، ولها في سبيل ذلك الاستعانة بالجهات الاستشارية المتخصصة المحلية والأجنبية، ويجب أن تتضمن على الأخص ما يلي:

1. قواعد وتعليمات تقديم العطاءات.

2. المعادلة التي يتم على أساسها ترسية المشروع، والتي توضع في ضوء الأوزان النسبية الفنية والمالية والقانونية.

3. الشروط التعاقدية متضمنة الشروط والمواصفات الفنية والمالية والقانونية للمشروع.

4. المزايا والإعفاءات المقرر منحها للمشروع إن وجدت

5. نموذج وثائق عقد المشروع.

أية وثائق أو قواعد أو شروط أخرى تتفق وطبيعة المشروع.

 

الاستفسارات المتعلقة بطرح المشروع

مادة (19)

للمؤسسة طلب إيضاحات من مقدمي العطاءات وذلك بشأن أي استفسار أو غموض قد تراه في المستندات المقدمة منهم، كما أن لها في أي مرحلة من مراحل الطرح أن تطلب معلومات أو بيانات أو وثائق إضافية تؤكد مؤهلاتهم وقدراتهم على تنفيذ المشروع، وتعتبر الإيضاحات والمستندات المقدمة بهذا الشأن جزءاً لا يتجزأ من عطائه.

وللمتقدمين الاستفسار بشأن شروط المنافسة وفقاً للشروط والضوابط التي يتم تحديدها في كراسة الشروط.

 

تقديم العطاءات

مادة (20)

يجب عند تقديم العطاءات مراعاة ما يلي على الأخص:

1. طريقة إعداد العطاءات وعدد المظاريف المطلوبة ومضمون كل منها.

2. الميعاد المحدد لتقديم العطاءات بالتاريخ والساعة، ومكان تقديمها، على ألا تقل مدة تقديم العطاءات عن (90) تسعين يوماً من تاريخ إعلان تقديم العطاءات.

3. تقديم الكفالة الأولية.

4. مدة سريان العطاءات.

5. أن يكون العرض المالي مقوماً بالدينار الكويتي وقت تقديمه.

6. الوثائق والمعلومات التي يتعين على المستثمر المتقدم أن يرفقها بعطائه.

7. المستندات المطلوبة من أي تحالف يتقدم بعطاءه بما في ذلك نسخة عقد التحالف مصدقاً عليها من الجهات الرسمية وبيان المفوض في تمثيل التحالف وسند تفويضه.

8. أية متطلبات أخرى تتفق مع طبيعة المشروع.

 

تعديل كراسة الشروط

مادة (21)

للمؤسسة إجراء تعديل على كراسة الشروط وذلك قبل الموعد النهائي لتقديم العطاءات بشرط إتاحة مدة زمنية كافية للمستثمرين لإعداد عطاءاتهم.

وتصدر تلك التعديلات بموجب ملحق معتمد من مجلس الإدارة في ضوء اقتراح القطاع المختص، وعلى المؤسسة إرسال الملحق من خلال وسيلة اتصال إلكترونية للمستثمرين الذين قاموا باستلام كراسة الشروط وذلك دون مقابل، وتعتبر هذه الملاحق جزءاً لا يتجزأ من كراسة الشروط.

وللمؤسسة تمديد ميعاد تقديم العطاءات وإجراء التعديلات غير الجوهرية على كراسة الشروط.

وفي جميع الأحوال يتعين ألا تخل تلك التعديلات بنتائج التأهيل.

 

عناصر العطاءات المقدمة

مادة (22)

مع مراعاة طبيعة كل مشروع، يجب أن يقدم العطاء مشتملاً على مظاريف منفصلة وفقاً لما هو وارد بكراسة الشروط، ويشمل على الأخص ما يلي:

أولاً: مظروف العرض الفني، ويشمل على الأخص ما يلي:

1. الوسيلة والأسلوب الفني المقترح لتنفيذ المشروع.

2. التصميم المقترح للمشروع.

3. البرنامج الزمني المقترح لتنفيذ المشروع.

4. الجهات الفنية والإدارية المختصة بتنفيذ وتشغيل وصيانة المشروع، ومقاولي الباطن الرئيسيين المقترح الاستعانة بهم لتنفيذ الأعمال.

5. المعلومات والبيانات والآلية المقترحة لمراعاة معايير المحافظة على البيئة والأمن والسلامة.

6. الخطة المقترحة لبيع الوحدات العقارية.

7. خطة تشغيل وإدارة وصيانة المشروع.

ثانياً: مظروف العرض المالي، ويشمل على الأخص ما يلي:

1. المردود المالي المتوقع للمؤسسة.

2. التكاليف المتوقعة لتصميم وإنشاء وتشغيل وإدارة وصيانة المشروع.

3. تكلفة تمويل المشروع ومصادره.

4. المردود الاستثماري المتوقع من المشروع.

5. التكلفة المالية على المؤسسة في ضوء المعادلة المعتمدة لترسية المشروع.

6. النماذج المالية المعدة للمشروع.

7. سعر المتر المربع لكل وحدة سكنية لمستحقي الرعاية السكنية.

ثالثاً: مظروف الكفالة الأولية للمستثمر وفقاً لأحكام اللائحة وبما يتفق مع كراسة الشروط.

رابعاً: مظروف طلب التأهيل في حالة التأهيل اللاحق.

 

استلام العطاءات وحفظها

مادة (23)

تقدم العطاءات إلى المؤسسة من شخص مخول قانونا بتقديمها، وتقوم المؤسسة بعمل الترتيبات اللازمة لاستلام العطاءات المحتوية على المظاريف بما يكفل حفظها بطريقة آمنة، ولا يجوز فتحها إلا من قبل لجنة التقييم.

 

سحب العطاء وتعديله

مادة (24)

لا يجوز لمقدم العطاء سحب عطائه أو تعديله بعد انقضاء الميعاد النهائي لتقديم العطاءات، ويجوز له قبل ذلك، أن ينسحب أو يستبدل عطاءه بعطاء جديد، ويشترط تقديم العطاء الجديد بذات الطريقة المنصوص عليها لتقديم العطاء وقبل انقضاء الميعاد النهائي لتقديم العطاءات.

 

تقييم العطاءات

مادة (25)

تشكل بقرار من الوزير بناء على اقتراح القطاع المختص، لجنة لتقييم العطاءات، تختص بدراسة وتقييم العروض الفنية على أساس المعايير والأوزان المنصوص عليها في كراسة الشروط، وذلك قبل النظر في العرض المالي، وللجنة في سبيل النهوض باختصاصها استيفاء جميع البيانات والمستندات اللازمة لذلك.

وترفع لجنة التقييم تقريراً بتقييم العروض الفنية مشفوعاً بتوصيتها إلى المدير العام للنظر في اعتماده، وتقوم المؤسسة بإخطار المستثمرين المقبولة عروضهم الفنية، وكذلك الذين تم استبعادهم وأسباب الاستبعاد.

 

جلسة فض المظاريف المالية

مادة (26)

تحدد لجنة التقييم جلسة علنية لفض المظاريف المالية للعطاءات المقدمة من المستثمرين، وللجنة التقييم الاستعانة بمن تراه مناسباً من ذوي الخبرات والمختصين والجهات الاستشارية.

وتباشر لجنة التقييم خلال الجلسة إثبات الحضور والتأكد من سلامة المظاريف المالية وتعد محضراً بذلك، على أن يتم فض المظاريف المالية وفقاً للترتيب الأبجدي لمقدمي العطاءات، وتتلى قيمة كل عرض مالي بصوت مسموع وتدون في جدول يعد لهذا الغرض، ويعتد بالقيمة الأعلى حال ورود أكثر من قيمة في أي مظروف مالي، ولا يخل ذلك بحق المؤسسة في استبعاد ذلك العطاء وفقاً للشروط المنصوص عليها في كراسة الشروط.

 

العطاء الوحيد

مادة (27)

في حال ورود عطاء وحيد أو إذا كانت العطاءات الأخرى غير صالحة للنظر فيها لمخالفتها أو لعدم استيفائها لأي شرط وارد بكراسة الشروط، تقوم لجنة التقييم بفض العطاء وتقييمه، وتعد محضراً بذلك يعرض على مجلس الإدارة مرفقاً به التوصية التي تراها مناسبة، ولمجلس الإدارة أن يقرر قبول هذا العطاء أو إعادة طرح المشروع أو إجراء أي تعديل يراه مناسباً في كراسة الشروط أو إلغاء المشروع دون أدنى مسؤولية على المؤسسة.

 

إجراءات تساوي نتائج التقييم النهائية

مادة (28)

في حال تساوي أكثر من عطاء بحيث يمثل كل منهم أفضل العطاءات المقدمة، يرجح العطاء الذي تضمن عرضاً فنياً أفضل، ويجوز بناء على توصية لجنة التقييم وموافقة مجلس الإدارة مطالبة المتنافسين بتقديم عروض مالية جديدة لا تقل قيمتها عن أعلى سعر مالي مقدم في تلك العطاءات، وتخصص جلسة علنية لفض مظاريف العروض المالية الجديدة يدعى إليها مقدميها، وتعد لجنة التقييم تقريراً بذلك يقدم إلى الوزير تمهيداً لرفعه إلى مجلس الإدارة لاتخاذ قراره في هذا الشأن.

وذلك دون الإخلال بحق المؤسسة في إلغاء المنافسة أو إعادة طرح المشروع دون أدنى مسؤولية.

 

تحديد المستثمر المفضل

مادة (29)

تعد لجنة التقييم تقريراً بتقييم العروض الفنية والمالية في ضوء ما انتهت إليه نتائج الجلسة العلنية يقدم إلى الوزير تمهيدا لرفعه إلى مجلس الإدارة متضمناً توصيتها بتحديد المستثمر المفضل والمستثمر الذي يليه في الترتيب من حيث أفضلية العطاءات المقدمة.

ويحدد مجلس الإدارة المستثمر المفضل في ضوء توصية لجنة التقييم، وتقوم المؤسسة بإبلاغه تمهيداً للتفاوض معه.

وتخطر المؤسسة سائر المستثمرين الذين اجتازوا مرحلة العروض المالية بترتيبهم وتحتفظ المؤسسة بالكفالة الأولية الخاصة للمستثمر المفضل والمستثمر الذي يليه في الترتيب، ولها الإفراج عن الكفالة الأولية الخاصة بالمستثمرين الآخرين ما لم تر إبقائها لحين اختيار المستثمر الفائز أو انتهاء مدة الكفالة المقدمة أو رفضهم تجديدها أو تمديدها وفقاً للشروط المنصوص عليها في كراسة الشروط.

 

التفاوض مع المستثمر المفضل

مادة (30)

توجه المؤسسة دعوة للمستثمر المفضل للتفاوض في شأن العطاء المقدم منه والتفاصيل والإيضاحات التي يتناولها وتحفظاته على عقد المشروع.

وتحدد المؤسسة في دعوتها الموضوعات التي تشملها المفاوضات والمدة الزمنية المحددة للتفاوض، ويتولى القطاع المختص إجراء التفاوض مع المستثمر المفضل.

وفي جميع الأحوال لا يجوز أن تتناول هذه المفاوضات أية شروط تعاقدية اعتبرتها دعوة تقديم العطاءات شروطاً غير قابلة للتفاوض أو قيودا جوهرية وفقاً لكراسة الشروط، كما لا يجوز إجراء أي تعديل في الشروط الفنية والمالية التي تم تقييم العطاءات على أساسها، ولا يجوز أن تنشئ المفاوضات أي تعديل يعفي المستثمر المفضل من أية مسئوليات وفقاً لما هو منصوص عليه في كراسة الشروط.

وتثبت هذه المفاوضات في محضر يوقع عليه أطراف التفاوض، وتعتبر نتائج المفاوضات جزءا لا يتجرأ من عقد المشروع.

 

فشل المفاوضات

مادة (31)

في حالة تعثر الوصول من خلال المفاوضات إلى اتفاق نهائي مع المستثمر المفضل، تقوم المؤسسة بإنذاره بوقف المفاوضات معه ومطالبته بتقديم أفضل عرض نهائي بصورة خطية، ويرفع هذا العرض إلى مجلس الإدارة مصحوبا بتوصية القطاع المختص لاتخاذ قرار بشأنه.

أما في حالة عدم قبول هذا العرض أو امتناع المستثمر المفضل عن تقديم العرض المطلوب خلال المهلة المسموحة له، يتم إنهاء المفاوضات معه بناء على موافقة مجلس الإدارة.

ويقوم القطاع المختص بدعوة مقدم أو مقدمي العطاءات الأخرى وفقاً لترتيبهم للتفاوض معهم بغرض الاتفاق النهائي مع أحدهم على شروط التعاقد، وذلك بعد انقضاء مواعيد التظلم من قرار إنهاء التفاوض، والبت فيه.

ولا يجوز للمؤسسة استئناف المفاوضات مع مقدم أي عطاء سبق إنهاء المفاوضات معه، كما لا يجوز لها التفاوض مع اثنين من مقدمي العطاءات أو أكثر في آن واحد، ولا يجوز للمؤسسة التنازل لصالح المستثمر المفضل التالي عن شرط كان محل رفض مع مستثمر مفضل سابق.

 

الفصل السادس: الترسية والتعاقد

وثيقة الالتزام

مادة (32)

في حالة التوصل إلى اتفاق مع المستثمر المفضل، وبعد موافقة مجلس الإدارة على اعتماد التوصية الخاصة باختياره كمستثمر فائز، يدعى إلى التوقيع على وثيقة الالتزام المرفق بها نموذج عقد المشروع الذي تم الاتفاق عليه، ولا يكون عقد المشروع منتجا لآثاره القانونية أو ملزما للمؤسسة إلا بعد استيفاء شروط التعاقد المبينة في وثيقة الالتزام، باستثناء اتفاقية ضمان السرية التي ينتج أثرها القانوني من تاريخ توقيعها.

 

الشروط التعاقدية

مادة (33)

مع مراعاة طبيعة كل مشروع، يجب أن تشتمل الشروط التعاقدية على العناصر التالية:

1. المعلومات التفصيلية المتوفرة عن المشروع.

2. المواصفات والمتطلبات والاشتراطات الفنية والمالية والقانونية وغيرها من الجوانب اللازمة للمشروع.

3. الأرض المخصصة للمشروع وأية قيم حق انتفاع بها، أو أصول قائمة عليها أو ستوفرها المؤسسة للشركة.

4. قيمة كفالة الإنجاز المطلوب تقديمها من الشركة عند التعاقد

5. أية شروط أخرى وفقاً لطبيعة المشروع.

 

عقد المشروع

مادة (34)

مع مراعاة طبيعة كل مشروع والاعتبارات الخاصة بطريقة تنفيذه، يجب أن يشمل عقد المشروع على الأخص ما يلي:

1. وثيقة العقد وملاحقه.

2. وثيقة الالتزام.

3. وثيقة عقد استبدال المستثمر.

4. اتفاقية ضمان السرية.

 

وثيقة العقد

مادة (35)

يجب أن تتضمن وثيقة العقد على الأخص ما يلي:

1. موضوع العقد.

2. مدة العقد، شاملة مدد التنفيذ والاستثمار.

3. التزامات الأطراف.

4. تحديد الخدمات وأحكامها.

5. الإقرارات والضمانات والتعهدات.

6. طرق المحاسبة وعملية الدفع.

7. أحكام التأمين.

8. المخططات والسجلات والتقارير.

9. أحكام التنازل.

10. الأوامر التغييرية.

11. حالات فسخ العقد.

12. تصفية المشروع وإنهاء العقد للمصلحة العامة.

13. أسس التعويض.

14. طرق فض المنازعات.

15. الاشتراطات الفنية والبيئية والمالية والاقتصادية للمشروع.

16. شروط الأمن والسلامة.

17. أية بنود أخرى تقررها المؤسسة.

 

لغة وثيقة العقد

مادة (36)

تحرر وثيقة العقد باللغة العربية ويجوز أن تكون مصحوبة بترجمة إنجليزية مالم يستدع الأمر خلاف ذلك، ويجوز أن تكون المراسلات والمكاتبات ومحاضر الاجتماعات المتعلقة بتنفيذ أعمال العقد باللغة الإنجليزية.

وفي جميع الأحوال تكون النسخة العربية هي المعتمد نصوصها في مجال تفسير العقد وتنفيذه.

 

الدعوة لتوقيع وثيقة العقد

مادة (37)

إذا كان المستثمر الفائز تحالفا، يجب على كل عضو من أعضاء التحالف تقديم كافة ما تطلبه المؤسسة من مستندات رسمية مصدقة لإثبات ملكيته لأسهم الشركة التي تم تأسيسها سواء بصورة مباشرة أو غير مباشرة، وتراعى في هذه الحالة الضمانات المقدمة من المستثمر الفائز تجاه المؤسسة.

فيما عدا الحالات التي يجب فيها إنشاء شركة مساهمة عامة، على المستثمر الفائز أن يؤسس الشركة وفقاً لقوانين دولة الكويت والتوقيع على عقد المشروع بناء على ما تم الاتفاق عليه في وثيقة الالتزام.

 

الإجراءات في حال انسحاب المستثمر الفائز أو تخلفه عن توقيع عقد المشروع

مادة (38)

في حال انسحاب المستثمر الفائز أو تخلفه عن تقديم الكفالات المطلوبة في المدد المحددة وتوقيع عقد المشروع في الميعاد الذي تخطره به المؤسسة والمدرج بكراسة الشروط، تصادر الكفالة الأولية كاملة دون حاجة إلى إخطار بذلك أو اتخاذ أي إجراء إداري في شأنه، ويكون للمؤسسة الحق في التفاوض مباشرة مع صاحب العطاء التالي.

 

الفصل السابع: كفالة الإنجاز

أحكام كفالة الإنجاز

مادة (39)

يجب أن تقدم الشركة عند التعاقد كفالة إنجاز.

وتُحدد كراسة الشروط قيمة كفالة الإنجاز وشروطها وموعد تقديمها ومدة صلاحيتها وآلية تمديدها.

 

شروط كفالة الإنجاز

مادة (40)

يشترط أن تكون كفالة الإنجاز بالدينار الكويتي في شكل خطاب ضمان صادر من بنك مرخص له بالعمل في دولة الكويت، ولا تدفع عنها أية فوائد.

 

الاحتفاظ بكفالة الإنجاز

مادة (41)

يجب الاحتفاظ بكفالة الإنجاز إلى أن يتم تنفيذ أعمال البناء بالمشروع، طبقاً للشروط المحددة في كراسة الشروط.

 

رد كفالة الإنجاز

مادة (42)

ترد كفالة الإنجاز أو ما تبقى منها، لصاحبها، بناءً على طلبه، طبقاً للشروط المحددة في كراسة الشروط.، بعد أن يتم تنفيذ أعمال البناء بالمشروع.

 

الفصل الثامن: تأسيس شركة المشروع والاكتتاب فيها

تأسيس شركة المشروع

مادة (43)

تتولى المؤسسة، بعد طرح المشروع وتحديد المستثمر الفائز، تأسيس شركة مساهمة عامة للمشروع الذي تزيد كلفته الإجمالية على (250 مليون د.ك) مئتين وخمسين مليون دينار كويتي، وشركات أخرى للمشاريع التي تقل كلفتها عن ذلك، وفقا لقانون الشركات.

وفي حال كان المستثمر الفائز تحالفاً، يتعين عليه تأسيس شركة للتحالف لتملك حصة المستثمر الفائز في الشركة المساهمة العامة.

وتخصص بقرار من مجلس الإدارة وفقاً لدراسة الجدوى الاقتصادية أسهم الشركات المساهمة العامة على النحو الوارد في القانون، وتتم الدعوة للاكتتاب عن طريق الجريدة الرسمية فضلا عن وسيلة إعلام محلية أو دولية على الأقل، مع النشر في الصفحة الإلكترونية الخاصة بالمؤسسة.

 

آلية اكتتاب المؤسسة

مادة (44)

تقوم المؤسسة بمخاطبة الجهات العامة التي أبدت رغبتها بالاستثمار في المشروعات التي تطرح من قبل المؤسسة وتؤسس شركة مساهمة عامة لتنفيذها، لتحديد نسبة الأسهم التي ترغب هذه الجهات في الاكتتاب فيها من الحصة المخصصة للجهات العامة.

وللمؤسسة في الأحوال التي عهد فيها القانون لها بالاكتتاب نيابة عن الجهات العامة، الاكتتاب في حصة الأسهم المخصصة لهذه الجهات وبالنسبة المتفق عليها في عقد التأسيس واتفاقية الشركاء للشركة المساهمة العامة من قيمة الأسهم والتي يوقع عليها الشركاء المؤسسون وتسجل الأسهم باسم المؤسسة مع الإشارة إلى تخصيصها للجهة العامة التي طلبت تملكها في نشرة الاكتتاب عند تحويلها وفقاً لأحكام القانون.

وعلى المؤسسة التأكد من قيام المستثمر الفائز أو شركة التحالف – بحسب الأحوال – بسداد قيمة الاكتتاب في النسبة المخصصة له من قيمة الأسهم التي فاز بها في الشركة المساهمة العامة.

ويتعين على المستثمر الفائز الاكتتاب بالنسبة المحددة له في مهلة لا تجاوز خمسة عشر يوم عمل من تاريخ إخطاره بالتخصيص، فإذا لم يكتتب، يحق للمؤسسة مصادرة الكفالة الأولية المقدمة منه.

وبعد استكمال إجراءات التأسيس، وانعقاد الجمعية العمومية، وإعداد نشرة الاكتتاب العامة، تقوم المؤسسة بالاكتتاب نيابة عن المواطنين بالنسبة المتفق عليها في عقد التأسيس واتفاقية الشركاء للشركة المساهمة العامة من قيمة الأسهم المخصصة لهم. وتشرف المؤسسة على استكمال رأسمال الشركة وفقاً للشروط المتفق عليها في عقد التأسيس والنظام الأساسي فيما بين رأس المال المصدر ورأس المال المصرح به.

 

تحويل الأسهم

مادة (45)

تقوم المؤسسة بمجرد تشغيل المشروع كلياً بالتأكد من استكمال رأس مال الشركة المصرح به بشكل نهائي وتقويمه بما يتفق مع تكاليف الإنشاء الفعلية، ولا يجوز تعديل رأس مال الشركة المساهمة العامة المصرح به إلا بعد موافقة مجلس الإدارة بناء على توصية القطاع المختص، وذلك استعداداً لدعوة الجهات العامة والمواطنين لسداد قيمة الأسهم المخصصة لهم.

وفي حالة موافقة مجلس الإدارة، تقوم المؤسسة بالآتي:

1. دعوة الجهات العامة والمواطنين الذين تم الاكتتاب نيابة عنهم لتسديد قيمة هذا الاكتتاب للدولة، شاملاً القيمة الاسمية للسهم ورسوم الإصدار دون أي مبالغ أخرى، وتتم هذه الدعوة في الجريدة الرسمية وأي وسائل أخرى تحددها المؤسسة، بحيث يذكر في الدعوة المبلغ الإجمالي الواجب تسديده عن كل سهم وطريقة التسديد ووسيلة الدفع المقبولة والميعاد النهائي للتسديد، وعلى أن يتم تسديد قيمة الاكتتاب في موعد أقصاه ستون يوماً تحسب اعتباراً من أول الشهر التالي للشهر الذي تمت فيه الدعوة للاكتتاب.

2. تحول الأسهم بأسماء كل من الجهات العامة والمواطنين الذين قاموا بسداد قيمة الحصة المخصصة لهم عند تسوية واستيفاء القيمة وفقاً للمبلغ الإجمالي الواجب تسديده عن كل سهم وفقاً لوسيلة التسديد المحددة وخلال المدة المحددة في الإعلان.

وعلى وكالة المقاصة إصدار الإيصالات الدالة على ملكية الأسهم بالتعاون والتنسيق مع الجهات المختصة.

ويسقط حق الجهات العامة والمواطنين في الاكتتاب في أسهم الشركة، وذلك بالنسبة للأسهم التي لم تسدد قيمتها خلال المواعيد المشار إليها ووفقاً للشروط المبينة في الدعوة.

 

الأسهم غير المسددة قيمتها

مادة (46)

تقوم المؤسسة بعرض الأسهم التي لم تسدد قيمتها خلال الميعاد المشار إليه في المادة السابقة، وكذلك كسور الأسهم الناتجة عن عملية التوزيع، للبيع بقيمتها الاسمية على المستثمر الفائز بما لا يتعارض مع أحكام قانون الشركات، وتؤول المبالغ الناتجة عن بيع هذه الأسهم إلى المؤسسة.

وإذا تعذر بيع الأسهم أو أي جزء منها وفقاً للفقرة السابقة تظل هذه الأسهم مسجلة باسم المؤسسة نيابة عن الدولة لحين التصرف فيها.

ويكون للمؤسسة كامل حقوق المساهمين في الأسهم التي قامت بالاكتتاب بها سواء عند التأسيس ولحين تحويلها أو بعد ذلك في شأن الأسهم التي لم تسدد قيمتها.

 

الفصل التاسع: اعتماد المخططات والتصاميم وإصدار تراخيص البناء للمشروع

نسب الاستعمالات والمخططات التنظيمية

مادة (47)

يتم اعتماد نسب الاستعمالات والمخططات التنظيمية من قبل اللجنة المنصوص عليها في المادة (24) من اللائحة التنفيذية للقانون رقم (113) لسنة 2014 الصادرة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم (419) لسنة 2015.

وتتولى المؤسسة اعتماد الخرائط والمخططات والتصاميم والمواصفات الخاصة بالمشاريع الخاضعة لأحكام القانون واللائحة وفقا للضوابط والأحكام التالية:

أولاً: المخطط التنظيمي للمشروع

تلتزم الشركة:

1. بإعداد الدراسات المرورية اللازمة واعتمادها من المؤسسة.

2. إعداد المخطط التنظيمي النهائي للمشروع واعتماده من المؤسسة، وفي حال تطلب الأمر تحت أي ظرف ولصالح المشروع إجراء أي تعديل على هذا المخطط، فيتعين على الشركة الرجوع الى المؤسسة للحصول على الموافقة التنظيمية المعدلة قبل تنفيذه.

ثانياً: مخططات البنية الأساسية

تلتزم الشركة:

1. بمراعاة كافة المعايير والمواصفات التصميمية المعتمدة لدى الجهات المعنية ذات الصلة بتلك الخدمات.

2. وأن تعتمد مخططات البنية الأساسية من المؤسسة.

ثالثاً: مخططات المرافق العامة والوحدات العقارية

تلتزم الشركة:

1. بالتنسيق مع الجهات الحكومية التي يتطلب لها مرافق عامة في المشروع للحصول على متطلباتهم والبرنامج المساحي لها.

2. بمراعاة معايير المؤسسة ومتطلباتها بشأن تصميم الوحدات السكنية.

3. باعتماد المخططات التصميمية من المؤسسة ويعد ذلك بمثابة ترخيص للبناء.

4. الحصول على التراخيص اللازمة من المؤسسة والجهات المختصة.

رابعاً: التعديلات على المخططات بعد استلام الجهة المستفيدة / المواطنين

1. في حال رغبة المستفيدين إجراء أي تعديلات أو تغييرات على الهيكل أو المظهر الخارجي أو أي جزء يؤثر جوهرياً على العقار المشترك أو مظهره الخارجي، فإنه يلزم تقديم مقترح بالتعديل المطلوب الى الشركة لدراسته شريطة مراعاة أن يكون النسق العام والشكل الخارجي متماشي مع الشكل العام للمنطقة.

2. في حال موافقة الشركة على طلب التعديلات ترفع المقترح إلى المؤسسة للنظر فيه.

3. في حال موافقة المؤسسة يتم إصدار ترخيص بالتعديلات.

خامساً: أعمال تشغيل وصيانة البنية الأساسية

1. يجوز إلزام الشركة ببعض أو كافة أعمال تشغيل وصيانة البنية الأساسية للمشروع وذلك بحسب طبيعة كل مشروع وكراسة الشروط.

2. تقوم الشركة بمعالجة الشكاوى والإخطارات وإصلاحها وفق عقد المشروع.

3. تتولى الشركة إنشاء منصة إلكترونية مرتبطة بالمؤسسة لمتابعة وتقييم خدمات التشغيل والصيانة وتلقي كافة الشكاوى والإخطارات من المستفيدين بالمشروع.

4. يجوز إلزام الشركة بأعمال النظافة العامة ونظافة الطرق وكافة الخدمات ومراقبة أي تجاوزات من المنتفعين وتوقيع الغرامات (وفق لائحة الغرامات والجزاءات المعتمدة للمشروع) على المتجاوز منهم، ولا يعد ذلك مبررا لتأخر الشركة في إزالة المخالفة في حينة متى استوجب ذلك.

 

أنظمة البناء

مادة (48)

تشكل بقرار من الوزير لجنة لإعداد وتحديث أنظمة البناء للمشاريع، ويعتمد كل نظام من قبل مجلس الإدارة.

 

تراخيص البناء

مادة (49)

تختص المؤسسة بإصدار وتعديل تراخيص البناء للوحدات العقارية بالمشروع، على أن يشمل الترخيص على الأخص ما يلي:

1. بيان يحدد موقع القسيمة.

2. موافقة قوة الإطفاء العام.

3. المخططات المعمارية المرخص بها.

4. المساحات الإجمالية ذات العلاقة بحسب الحالة.

5. بيان بتغذية الطاقة الكهربائية.

6. بيان بتغذية المياه العذبة.

7. بيان بالصرف الصحي.

8. رقم محضر استلام الموقع في حال الترخيص الجديد.

9. رقم الترخيص الأصلي في حال تجديد الترخيص.

 

تراخيص البناء للبنية الأساسية

مادة (50)

تختص المؤسسة بإصدار وتعديل تراخيص البناء للبنية الأساسية في المشاريع، على أن يشمل الترخيص على الأخص ما يلي:

1. موافقة الجهات الحكومية ذات العلاقة

2. المخططات المعتمدة ونقاط الربط

3. رقم محضر استلام الموقع في حال الترخيص الجديد

4. رقم الترخيص الأصلي في حال تجديد الترخيص.

 

الفصل العاشر: إدارة وتشغيل المشروع

المنصة الإلكترونية

مادة (51)

تلتزم الشركة بإنشاء وتجهيز منصة إلكترونية متخصصة لإدارة وتشغيل العقارات والمرافق التابعة لها وفقا لكراسة الشروط وطبقا لأعلى المواصفات الفنية والتقنية والأمنية، ويتم ربطها مع المؤسسة وجهة إدارة العقار والمستفيدين.

 

الميثاق الأساسي

مادة (52)

تلتزم الشركة بإعداد وصياغة الميثاق الأساسي إن وجد وبحسب طبيعة المشروع، ولا يعتبر الميثاق نافذا إلا بعد اعتماده من المؤسسة، ويكون الميثاق ملزما لكل مالك للوحدة العقارية التي يسري عليها.

ويلتزم جميع المخاطبين بالميثاق بتنفيذ شروطه وأحكامه تجاه بعضهم البعض وتجاه المؤسسة والشركة.

 

إدارة وتشغيل العقار المشترك

مادة (53)

تتولى الشركة بموجب أحكام اللائحة وعقد المشروع وعقد البيع والميثاق الأساسي، إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة وفقا للضوابط التالية:

أولا: تلقي الشكاوى المقدمة من المستفيدين وإخطار المؤسسة والجهات المختصة بها.

ثانيا: إدارة وتحصيل الاشتراكات التي يتم استيفاؤها من المستفيدين لتغطية نفقات إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة في العقار.

ثالثا: استخدام الأموال المودعة في الحساب البنكي للأجزاء المشتركة للأغراض التالية:

1. خدمات الأمن والسلامة.

2. خدمات نظافة الأجزاء المشتركة ونقل النفايات بأنواعها.

3. تشغيل وصيانة وإصلاح المرافق والأجزاء المشتركة والإبقاء عليها في حالة جيدة.

4. صيانة وإصلاح وتجديد التركيبات والتجهيزات والتمديدات في الأجزاء المشتركة.

5. تغطية المصاريف الإداريّة المعتمدة للشركة

6. أقساط التأمين على العقار المشترك إن وجدت.

7. تغطية أي نفقات أخرى لازمة لإدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة.

8. تغطية مبالغ للصندوق الاحتياطي حسب دراسة يتم اعتمادها من المؤسسة.

 

مكونات الأجزاء المشتركة

مادة (54)

تتألّف الأجزاء المشتركة للمبنى من أي جزء لا يقع ضمن حُدود أي وحدة، وتكون ضروريّة أو مطلوبة لوجود وصيانة واستدامة وسلامة وتشغيل العقار المشترك وأي مناطق ومساحات مشتركة أخرى يتضمنها مخطط المشروع، منها على سبيل المثال الأجزاء الهيكليّة للعقار المُشترك، غرف الحراسة، ومواقف السيارات وأنظمة المياه الباردة والساخنة وأنظمة التكييف، ومرافق تجميع ومُعالجة النفايات والمصاعد وأنابيب المياه والصّرف الصِّحي، وغيرها من الخدمات التي تخدم مستفيدي أكثر من وحدة.

وتتألّف الأجزاء المشتركة للأرض على وجه الخصوص من الطُّرق والممرات والأرصفة والمساحات المائية والمسطحات الخضراء والساحات العامة ومواقف السّيارات وخدمات البنية التحتية.

 

الحصص في الأجزاء المشتركة

مادة (55)

تخصص حصة لكل وحدة عقارية في العقارات ذات الأجزاء المشتركة، وتحدد هذه الحصة بأي من الطرق الآتية:

1. إذا كانت الوحدة العقارية في مبنى، تؤخذ مساحة الوحدة العقارية كنسبة من مساحة كافة الوحدات العقارية في المبنى.

2. إذا كانت الوحدة العقارية قسيمة أو وحدة سكنية جاهزة، تؤخذ مساحة الأرض كنسبة من إجمالي مساحة منطقة الوحدة العقارية ذات العلاقة.

ويكون للشركة حصّة شائعة في الأجزاء المشتركة للوحدات غير المُباعة، ويتم حساب هذه الحصّة على أساس مساحة الوحدة بالنسبة لمجموع المساحة الكُلّية للعقار المُشترك.

ولا يجوز للشركة التصرف في أي من الأجزاء المشتركة بأي نوع من أنواع التصرفات بما في ذلك البيع أو الرهن.

 

الحساب البنكي للأجزاء المشتركة

مادة (56)

تفتح الشركة حساباً خاصاً في أحد البنوك الكويتية وذلك لكل عقار مُشترك يودع فيه الملاك مبلغ لتغطية مصاريف إدارة وتشغيل وصِيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة، وتلتزم الشركة بتقديم تفاصيل العمليات البنكية للمؤسسة وفقا للاشتراطات المنصوص عليها بكراسة الشروط.

 

مصاريف إدارة وتشغيل وصِيانة الأجزاء المشتركة

مادة (57)

يلتزم المالك بدفع حصّته من مصاريف إدارة وتشغيل وصِيانة الأجزاء المشتركة للشركة، وتُحدّد هذه الحصّة بنسبة المساحة المُسجّلة في السِّجل العقاري والتي تُشكِّلها الوحدة من المساحة الإجماليّة للعقار المُشترك، على أن تتحمل الشركة حصّتها من هذه المصاريف بالنِّسبة للوحدات غير المُباعة وفقاً للأحكام المُتّفق عليها في عقد المشروع.

‌ولا يجوز للمالك الامتناع عن سداد المصاريف المشار إليها، كما لا يجوز له أن يتخلّى عن حصّته في الأجزاء المشتركة لتجنب المصاريف المستحقة عليه.

ويحظر على الشركة فرض أي التزامات مالية أيا كان نوعها أو مسماها على المالك نظير إدارة وتشغيل وصِيانة الأجزاء المشتركة أو لأيّ سبب آخر إلا في الحدود المنصوص عليها في عقد البيع.

كما يُحظر على الشركة اتخاذ أي إجراء بحق أي مالك يحُول دون استلامه للوحدة أو استغلاله لها أو للأجزاء المشتركة وذلك بقصد إلزامِه بسداد المصاريف المشار إليها خلافاً للإجراءات المنصوص عليها في عقد البيع.

 

عقود الصيانة

مادة (58)

للشركة إبرام عقود صيانة مع المستفيدين وذلك للقيام بأعمال الصيانة للوحدة العقارية، ويحدد عقد البيع نطاق أعمال الصيانة ورسومها.

 

التأمين على العقارات

مادة (59)

تلتزم الشركة بالتأمين على العقار المشترك بحسب الاشتراطات الواردة في عقد المشروع.

 

التقرير الدوري

مادة (60)

تلتزم الشركة بتقديم تقرير دوري نصف سنوي إلى المؤسسة بدء من تاريخ توقيع عقد المشروع وحتى انتهائه تبين فيه مكونات المشروع وسير الأعمال ونسبة الإنجاز الكلية ونسب الإنجاز التفصيلية بالإضافة إلى البيانات المالية المرتبطة بالتنفيذ والبيانات المالية المرتبطة بالدفعات المالية المتعلقة ببيع الوحدات السكنية وتأجير الوحدات الأخرى في المشروع.

ويقدم هذا التقرير عن طريق منصة إلكترونية، على أن يتضمن التقرير على نحو خاص ما يلي:

1. رقم الترخيص.

2. اسم المشروع.

3. مكونات المشروع وطبيعتها واستخداماتها.

4. موقع المشروع ومساحته الكلية.

5. نماذج الوحدات السكنية ومساحاتها ومكوناتها.

6. رقم الحسابات البنكية المتعلقة بالمشروع.

7. قيمة الوحدة السكنية لكل نموذج.

8. تاريخ بدء المشروع ومدته.

9. خطة التداخلات والتنسيق بين الأطراف ذات العلاقة.

10. البيانات الخاصة بتشغيل المشروع.

11. البيانات الخاصة بالإدارة اللوجستية للمشروع تتضمن الخطة الأمنية والمراقبة البيئية لأعمال المتعهدين

12. عدد الوحدات المباعة.

13. البرنامج الزمني للطرح والتعاقد.

14. قائمة بالمقاولين المعتمدين للمشروع متضمنه المقاولين المعتمدين لبناء القسائم السكنية.

15. قائمة بالدور الهندسية المعتمدة لكل مشروع متضمنه الدور الهندسية المعتمدة لتصميم القسائم السكنية.

16. التدفقات المالية.

17. الخطة التسويقية.

18. عدد الوحدات المسلمة.

19. عدد المباني المنجزة.

20. أي جزاءات إدارية أو مالية مترتبة على الملاحظات والمخالفات التي وقعت على الشركة.

كما تلتزم الشركة بتحديث بيانات المشروع أولا بأول على المنصة الإلكترونية متضمنة العناصر المذكورة، وتكون هذه المنصة بحسب الشروط الواردة في كراسة الشروط.

ويجب على الشركة استيفاء ملاحظات المؤسسة – إن وجدت – في المدد المحددة في عقد المشروع، ويترتب على مخالفة الشركة الجزاءات الواردة تفصيلا في عقد المشروع.

 

الرقابة والمتابعة

مادة (61)

للمؤسسة في أي وقت القيام بأعمال الرقابة والمتابعة على أعمال الشركة أثناء تنفيذ المشروع، للوقوف على مدى التزام الشركة بتنفيذ شروط وأحكام عقد المشروع ومدى التزامها بمخططات وتصاميم المشروع التي حصلت على ترخيص بناء عليها، ومدى التزامها بأحكام القانون واللائحة.

وللمؤسسة في أي وقت القيام بأعمال الرقابة والمتابعة على تشغيل وإدارة وصِيانة المشروع بما في ذلك الأجزاء المشتركة بحسب الاشتراطات الواردة في عقد المشروع، ولها أن تطلب من الشركة تزويدها بأي معلومات أو بكشوفات الحساب البنكي للأجزاء المشتركة.

 

الفصل الحادي عشر: آلية استقبال رغبات مستحقي الرعاية السكنية

اختيار الوحدة السكنية

مادة (62)

تلتزم الشركة بعد أخذ موافقة المؤسسة كتابيا بالإعلان عن منتجات الوحدات السكنية بعد اعتماد المؤسسة لمخططاتها التنظيمية، وتتولى عرض مخطط المنطقة السكنية على منصة إلكترونية، يتم من خلالها استقبال رغبات مستحقي الرعاية السكنية واختيار نموذج سكنهم وموقعه، ولا يجوز بعد انقضاء الميعاد المحدد بالإعلان تغيير نوع الرغبة، ويتم حفظ الرغبة بأنظمة المنصة، ويعد ذلك توثيقا لها.

 

استحقاق الرعاية السكنية

مادة (63)

تطبق قواعد استحقاق الرعاية السكنية المقررة بموجب قانوني الرعاية السكنية ولائحة الرعاية السكنية، ويصدر قرار من الوزير بعد موافقة مجلس الإدارة بأحكام تطبيق هذه القواعد بما لا يتعارض مع أحكام القانون أو اللائحة.

 

الفصل الثاني عشر: بيع الوحدات العقارية

إجراءات بيع الوحدات العقارية

مادة (64)

تقوم الشركة ببيع الوحدات العقارية على المخطط بعد الإعلان عنها بالمنصة الإلكترونية، وفقا للشروط والقواعد المنصوص عليها في هذا الفصل.

 

شروط بيع الوحدات العقارية

مادة (65)

يشترط لبيع الوحدات العقارية على المخطط ما يلي:

1. اعتماد المؤسسة لنموذج عقد البيع.

2. اعتماد المؤسسة لمخططات الوحدة العقارية.

3. اعتماد المخطط التنظيمي التابعة له الوحدة العقارية.

4. اعتماد الميثاق الأساسي (إن وجد).

5. فتح حساب الضمان.

 

التزامات عقود البيع

مادة (66)

تتضمن نماذج عقود البيع على المخطط التزامات الشركة والملاك، ويجب على الشركة الالتزام بما يلي على الأخص:

1. بدء الأعمال وإنهائها في الموعد المحدد.

2. استخدام الأموال المودعة في حساب الضمان للأغراض المخصصة لها.

3. تسليم الوحدة للمالك في التاريخ المحدد في عقد البيع، وبالمواصفات الفنية المعتمدة التي تم التعاقد على أساسها.

4. أن تكون جميع الإخطارات والمراسلات مع المالك كتابية بواسطة وسائل التواصل المحددة في عقد البيع.

5. توفير جميع الخدمات العامة للوحدة والمشروع ومنها توصيل وإطلاق التيار الكهربائي والمياه للوحدة السكنية وتحمل الرسوم الخاصة بذلك، وتوصيل الوحدة بشبكة الصرف الصحي العامة.

6. تسجيل الوحدة باسم المالك بعد صدور شهادة إتمام البناء وانتهاء المعاينة بشرط استيفاء الدفعات المستحقة بموجب عقد البيع.

7. الإفصاح فورا للمؤسسة عن التأخر في تنفيذ المشروع لظروف خارجة عن إرادتها.

 

عقد البيع

مادة (67)

تقوم الشركة بإعداد عقد البيع واعتماده من المؤسسة، وتلتزم في ذلك بالقواعد التالية على الأخص:

أولا: إدراج البيانات التالية في عقد البيع:

1. اسم الشركة وعنوانها.

2. اسم المشروع ومساحته الإجمالية، والخدمات العامة، والأجزاء المشتركة للمشروع متضمنه مكوناته، وحدود حق المالك في استغلالها.

3. رقم الترخيص.

4. رقم حساب الضمان.

5. صافي مساحة الوحدة العقارية.

ثانيا: تضمين الاشتراطات التالية في عقد البيع:

1. الاشتراطات الخاصة في التقسيم الداخلي للوحدة الجاهزة أو المقامة على القسيمة ومواد التشطيب والألوان التي يتم الاتفاق عليها بين الشركة والمالك.

2. الشرط الجزائي الواجب على الشركة دفعه حال تأخرها عن تسليم الوحدة في تاريخ التسليم المتفق عليه على ألا يقل عن 7 % سنويا من ثمن الوحدة، يحتسب على أساس يومي.

3. حق الشركة في إلغاء التعاقد بعد موافقة المؤسسة حال تأخر المالك عن السداد لمدة محددة في عقد البيع.

4. حق المالك في إلغاء التعاقد بعد موافقة المؤسسة حال تسبب الشركة في تأخير التسليم لمدة تزيد على 180 يوما من تاريخ التسليم المتفق عليه.

5. حق المالك في تسلم مخططات وحدته حسبما تم تنفيذه على الطبيعة.

6. موافقة المالك على إدراج معلوماته في سجلات المشروع.

ثالثا: أن يشتمل عقد البيع على المدد التالية:

1. مدة الضمان المتعلقة بالأعمال الإنشائية كالأساسات والأعمال الخرسانية، وأعمال العزل وغيرها، على ألا تقل عن عشر سنوات من تاريخ تسليم الوحدة.

2. مدة الضمان المتعلقة بالتركيبات، كالأعمال الميكانيكية والكهربائية وغيرها، على ألا تقل عن سنة واحدة من تاريخ تسليم الوحدة.

رابعا: أن يشتمل عقد البيع على بيان بالرسوم والمبالغ التالية:

1. العربون والرسوم والعمولات وتكاليف الخدمات الإدارية (إن وجدت) المنصوص عليها والمعتمدة من المؤسسة.

2. جدول الدفعات بحسب مراحل تقدم العمل في المشروع.

3. رسوم خدمات الصيانة والإدارة للوحدة العقارية (إن وجدت).

 

حساب الضمان

مادة (68)

يسدد المالك مبلغ سعر بيع الوحدة السكنية المباعة له على المخطط على دفعات ربع سنوية على الأقل بالتزامن مع بدء الشركة بالأعمال الإنشائية وذلك بإحدى وسائل الدفع الإلكترونية أو التحويل البنكي، وتودع هذه الدفعات في حساب الضمان بحسب الطرق التي يتيحها أمين الحساب.

 

فائض منتجات الوحدات السكنية

مادة (69)

في حال وجود فائض من منتجات الوحدات السكنية، تقوم الشركة بعد موافقة المؤسسة بعرضها للبيع المباشر على المواطنين بذات الأسعار المعلن عنها، وذلك عن طريق المنصة الإلكترونية، وبذات قواعد وآلية وإجراءات وشروط البيع المنظمة في اللائحة وعقد المشروع، مع الالتزام بالأولوية المقررة بنص المادة (15) من القانون.

 

تنفيذ القسائم السكنية

مادة (70)

يكون تنفيذ القسائم السكنية بإحدى طريقتين:

1. قيام الشركة بتوفير بدائل تصميمية متعددة يقوم المالك بالاختيار منها، ويتم تنفيذ النموذج من قبل الشركة.

2. قيام الشركة بتأهيل مكاتب استشارية ومقاولين ويقوم المالك بالتعاقد مع أي منهم لتنفيذ وحدته السكنية.

 

الفصل الثالث عشر: تسجيل الوحدات العقارية

التسجيل العقاري والتوثيق

مادة (71)

تلتزم الشركة بتسجيل الوحدات العقارية بالمشروع، وكذلك عقود بيع تلك الوحدات وغيرها من التصرفات على المخطط لدى سجل قيد البيع على المخطط بإدارة التسجيل العقاري والتوثيق وفقا للقواعد والإجراءات المتبعة.

كما تلتزم الشركة بإيداع مخططات ما تم تنفيذه على الطبيعة للمؤسسة بحسب الاشتراطات الواردة في عقد المشروع.

 

سجل الوحدات العقارية والأجزاء المشتركة

مادة (72)

تعد المؤسسة سجلا خاصا بالوحدات العقارية والأجزاء المشتركة لها في المشروع يقيد فيه ما يلي:

1. اسم الشركة التي تتولى تنفيذ المشروع وأراضي المشروع التي ستقام عليها الوحدات العقارية والأجزاء المشتركة.

2. الوحدات العقارية المباعة بالمشروع وأسماء ملاكها والوحدات التي لم يتم بيعها.

3. التصرفات القانونية التي تجري على الوحدات العقارية كالبيع، أو الهبة، أو الوصية أو الرهن وغيرها من التصرفات.

4. مساحة الأجزاء المشتركة ونسبتها من مساحة الوحدات العقارية في العقار المشترك.

5. أي بيانات أخرى ترى المؤسسة إدراجها.

وتصدر المؤسسة من واقع البيانات المقيدة في السجل كل الشهادات والسندات أو أية وثائق أخرى تتعلق بالوحدات السكنية وذلك بناء على طلب ذوي الشأن، ويحق لكل ذي مصلحة الاطلاع على السجل.

 

الفصل الرابع عشر: ضمان استمرار استكمال المشروع

تعثر المشروع

مادة (73)

في حال تأخر الشركة عن تنفيذ المشروع لظروف خارجة عن إرادتها فيجب الإفصاح عنها فورا للمؤسسة لتتخذ الإجراءات اللازمة بما يضمن تنفيذ المشروع ووفقا للمنصوص عليه في عقد المشروع.

وإذا تخلفت الشركة عن أداء التزاماتها التعاقدية أو ارتكبت أخطاء جسيمة بما يؤثر في سير المشروع بانتظام واضطراد، أو إذا تعثر المشروع ولم تقم الشركة بإزالة أسباب التعثر خلال المدة المنصوص عليها في عقد المشروع، تتخذ الإجراءات القانونية حسب الوارد في النصوص التالية.

 

إدارة المشروع المتعثر

مادة (74)

يجوز لمجلس الإدارة حال تعثر المشروع وبناء على طلب الشركة أو المؤسسة أن يصدر قراراً مسبباً بوضع المشروع تحت إدارة المؤسسة أو الجهة الممولة إن وجدت مباشرة أو شركة متخصصة أخرى لإدارته بمقابل وتحت إشراف المؤسسة، على أن يكون المشروع باسم ولحساب المستثمر دون الإخلال بالتزام الشركة بتعويض المؤسسة عن الأضرار الناجمة عن أي إخلال بعقد المشروع.

وتتحمل الشركة التي تتولى الإدارة تعويض الأضرار الناتجة عن الخطأ خلال مدة إدارتها، وتنتهي مدة الإدارة إذا زالت أسباب تعثر المشروع أو تمت تصفيته.

 

استبدال المستثمر

مادة (75)

للقطاع المختص بناء على موافقة مجلس الإدارة استبدال المستثمر بمستثمر آخر يحل محله لاستكمال مدة التعاقد، وفقاً للشروط المتفق عليها في وثائق عقد المشروع و/أو عقد استبدال المستثمر.

ويقوم القطاع المختص بإعداد تقرير بذلك ترفق به كراسة شروط جديدة للإعلان عن طلب الاستبدال واختيار مستثمر جديد لتنفيذ المشروع، وعلى أن تراعي الشروط المتفق عليها مع الجهات الممولة في عقد الاستبدال، ويشترط أن تتوافر في المستثمر الجديد ذات معايير التأهيل وما تضمنته كراسة الشروط التي تم على أساسها ترسية المشروع أو أفضل منها، وينظم عقد المشروع شروط وإجراءات الاستبدال والإعلان عنه وتحديد المدد اللازمة لذلك.

 

طلب الاستبدال

مادة (76)

يجوز للجهات الممولة تقديم طلب إلى المؤسسة لاستبدال المستثمر بآخر متضمناً تحديد من تراه مرشحاً للحلول محل المستثمر، ويشترط ألا ينال ذلك من مسؤولية الجهات الممولة عمن ترشحه وعن التزاماتها المنصوص عليها في عقد المشروع الذي تم توقيعه لتنفيذ المشروع.

ويقوم القطاع المختص بدراسة الطلب المشار إليه وإعداد تقرير يتضمن الالتزامات المقترحة لضمان استمرارية المشروع تمهيداً لعرضه على مجلس الإدارة لاتخاذ القرار المناسب بشأنه.

وفي جميع الأحوال يخضع اختيار المستثمر الجديد لموافقة مجلس الإدارة.

 

إنهاء وفسخ عقد المشروع

مادة (77)

لمجلس الإدارة إنهاء عقد المشروع بقرار مسبب مبين به المنفعة المترتبة على الإنهاء وإقرار تعويض الشركة وفقاً لعقد المشروع.

ويجوز فسخ عقد المشروع للأسباب المنصوص عليها في كراسة الشروط، ولا يجوز للمؤسسة فسخ العقد لغير ذلك من الأسباب إلا بموجب حكم قضائي.

 

حل الشركة أو التنازل عن المشروع

مادة (78)

لا يجوز حل الشركة أو شركة التحالف أو تغيير الشكل القانوني لأي منهما أو تخفيض رأسمالهما إلا بعد موافقة مجلس الإدارة ومضي ثلاث سنوات على الأقل من تسليم جميع الوحدات السكنية.

ويترتب على التنازل حلول المتنازل إليه محل المستثمر في الشركة أو شركة التحالف في كافة حقوق المتنازل والتزاماته.

 

الفصل الخامس عشر: انتهاء مدة الاستثمار وإعادة طرح المشروع

انتهاء مدة الاستثمار

مادة (79)

يقوم القطاع المختص قبل انتهاء مدة الاستثمار بما لا يقل عن سنتين، بتقييم المشروع وفقا لدراسة شاملة له ولوثائق طرحه، بغرض إعادة تقييم المقابل الذي تحصل عليه المؤسسة أو المستثمر، بحسب الأحوال، وله في سبيل ذلك الاستعانة بمن يراه مناسباً بما في ذلك الجهات الاستشارية المحلية أو الأجنبية، ويرفع توصياته بهذا الشأن إلى مجلس الإدارة.

ويصدر مجلس الإدارة قراراً بشأن إعادة طرح المشروع في ضوء التوصيات المرفوعة له من القطاع المختص قبل السنة الأخيرة من مدة الاستثمار، ولمجلس الإدارة أن يقرر قيام القطاع المختص بإدارة المشروع أو إدارته وتطويره بصورة مباشرة أو إنهاء نشاطه أو غير ذلك.

 

إعادة طرح المشروع

مادة (80)

يتم إعادة طرح وترسية المشروعات قبل انتهاء عقودها وفقا لنظام المزايدة العلنية المعمول به لدى المؤسسة، وطبقا لذات الضوابط والشروط المنصوص عليها في الفصل الثالث والرابع والخامس من هذه اللائحة، ويجب أن يكون من بين وثائق إعادة طرح المشروع الميزانية المدققة للشركة عن أخر ثلاث سنوات مالية.

 

الفصل السادس عشر: الأحكام الختامية

الدليل الاسترشادي

مادة (81)

تعد المؤسسة دليلا يسمى (الدليل الاسترشادي)، وذلك للاسترشاد به في تطبيق أحكام القانون واللائحة، ويتضمن بيانا بالأعمال والإجراءات المتبعة في كافة مراحل دراسة وطرح المشروع.

 

الفعاليات المؤقتة

مادة (82)

تقوم المؤسسة بإعداد لائحة تصدر بقرار من الوزير بعد موافقة مجلس الإدارة، للفعاليات المؤقتة بالمشاريع تتضمن الإجراءات والشروط والمتطلبات والأحكام اللازمة لتنظيمها، ولا يجوز للشركة التعاقد على إقامة أي فعالية مؤقته إلا بعد الحصول على ترخيص بذلك من المؤسسة وفقا لأحكام هذه اللائحة.

وللشركة، بعد موافقة المؤسسة، تخصيص وتجهيز مواقع يتم تأجيرها بصفة مؤقتة لاستخدامات مركبات المطاعم المتنقلة أو لأي مشاريع أخرى صغيرة ومتوسطة، على أن يراعي كل منتفع مستأجر لأي من هذه المواقع اتباع الإجراءات وتطبيق النظم والاشتراطات التي تحددها اللائحة المشار اليها بالفقرة السابقة.

 

الإعلانات

مادة (83)

تقوم المؤسسة بإعداد لائحة للإعلانات للمشاريع تتضمن الإجراءات والشروط والمتطلبات والأحكام اللازمة لتنظيمها، وتصدر بقرار من الوزير بعد موافقة مجلس الإدارة.

وللشركة بعد موافقة المؤسسة أن تخصص أماكن أو مساحات لاستخدامها في الإعلانات بكافة الوسائل.

ولا يجوز للشركة التعاقد على إقامة أي إعلان إلا بعد الحصول على ترخيص بذلك من المؤسسة وفقا للائحة الإعلانات.

التظلمات

مادة (84)

تختص لجنة تظلمات المؤسسة بنظر التظلمات الناشئة عن تطبيق أحكام القانون واللائحة عدا أحكام استحقاق الرعاية السكنية، وذلك وفقا للإجراءات والمواعيد والأحكام المقررة لديها.